Veel voorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel II): de niet-zelfbewoningsclausule

Juridisch nieuws

Het kopen van een (eerste) huis is een life event. De krappe huizenmarkt kan ertoe leiden dat je als (te) kritische koper aan het kortste eind trekt. Gelet op de grote gevolgen is het zaak dat je je niet door emoties laat leiden, maar dat je zorgt dat je het speelveld blijft overzien. Deze blogreeks kan je daarbij helpen. In een blogreeks van vijf blogs ga ik namelijk in op veelvoorkomende bepalingen in een koopovereenkomst. Mijn eerste blog ging over de ouderdomsclausule. In deze tweede blog bespreek ik de zogenaamde ‘niet-zelfbewoningsclausule’.

De hoofdregel in modelovereenkomsten: overdracht in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van de koop

In een koopovereenkomst staat (veelal) dat de koper de woning koopt in de staat waarin zij zich bevindt ten tijde van de koop. Dit is met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het risico van (verborgen) gebreken ligt op basis van deze hoofdregel in eerste instantie bij de koper.

De uitzondering: normaal gebruik

Op deze hoofdregel wordt in koopovereenkomsten voor woningen vaak een belangrijke uitzondering gemaakt. Namelijk dat de verkoper ervoor instaat dat de woning over de feitelijke eigenschappen beschikt die voor een normaal gebruik van de woning noodzakelijk zijn. Dit betekent dat in de woning op een voldoende veilige manier gewoond moet kunnen worden, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Is dat niet het geval? Dan zal je de verkoper op basis van deze uitzondering kunnen aanspreken. Dit is anders als het gebrek voor jou al kenbaar was ten tijde van aankoop.

De uitzondering op de uitzondering: de niet-zelfbewoningsclausule

Op het moment dat de verkoper zelf niet woonachtig is in de woning die hij/zij verkoopt, dan doet de verkoper er verstandig aan om een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst op te nemen. De niet-zelfbewoningsclausule maakt duidelijk dat verkoper de woning niet zelf heeft bewoond. Hij/zij kan jou daarom ook niet informeren over eigenschappen van de woning waarvan hij/zij op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf had bewoond. Omdat een verkoper met een niet-zelfbewoningsclausule de eigen aansprakelijkheid voor gebreken die het ‘normaal gebruik’ in de weg staan beperkt, moet een dergelijke clausule bij jou als koper de alarmbellen laten rinkelen. Want een dergelijke clausule zorgt er namelijk voor dat jouw onderzoeksplicht wordt uitgebreid. Een zorgvuldige koper doet erin deze situatie verstandig aan om bouwkundig onderzoek uit te laten voeren naar (verborgen) gebreken in de woning.

Een niet-zelfbewoningsclausule beschermt verkoper niet altijd tegen aansprakelijkheid voor gebreken

Trek je als koper in het geval van een niet-zelfbewoningsclausule nu altijd aan het kortste eind? Nee, dat is niet het geval. Allereerst hangt het sterk af van de formulering van de bepaling en de concrete omstandigheden van het geval. Indien de koper als consument kwalificeert en de verkoper als professionele partij, kan een niet-zelfbewoningsclausule worden gekwalificeerd als een oneerlijk beding. Tot dat oordeel kwam bijvoorbeeld de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 22 november 2023. Aan dit oordeel lag onder meer ten grondslag dat de professionele verkoper de volledige aansprakelijkheid voor gebreken op de consument-kopers had afgewenteld in de niet-zelfbewoningsclausule. De nadelige positie voor de kopers was bovendien niet verdisconteerd in een lagere koopsom. Deze omstandigheden waren aanleiding voor de rechtbank om de niet-zelfbewoningsclausule (waarin de aansprakelijkheidsbeperking voor gebreken was opgenomen) te vernietigen.

Vragen?

Vragen over het aangaan van een koopovereenkomst en/of meer specifiek over de niet-zelfbewoningsclausule? Neem dan contact met mij op (jipvanvlokhoven@lawandpepper.com of 06-42828475). Wil je op de hoogte blijven van mijn blogs? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.