Tijdens een executieverkoop van een onroerende zaak ziet een hypotheekhouder zich weleens geconfronteerd met een hypotheekgever die weigert potentiële kopers toegang te verlenen tot het pand. Een dergelijke weigering kan (negatieve) invloed hebben op de opbrengst van de onroerende zaak. Immers, potentiële kopers zullen zonder de mogelijkheid van bezichtiging niet snel een pand op de veiling kopen, waardoor kopers misgelopen kunnen worden. Daarnaast bestaat het risico dat potentiële kopers een lager bod doen wanneer zij de onroerende zaak niet hebben kunnen inspecteren. De wetgever probeert hiervoor al enige tijd een oplossing te vinden.
Tot 1 januari 2015 kon de hypotheekhouder de bezichtigingen enkel doen plaatsvinden door de onroerende zaak in beheer te nemen middels het inroepen van het beheersbeding als bedoeld in artikel 3:267 Burgerlijk Wetboek (BW). Het beheersbeding moest dan wel in de hypotheekakte opgenomen zijn. Bovendien dient de hypotheekhouder gemachtigd te zijn door de voorzieningenrechter. De wetgever achtte het inroepen van het beheersbeding, enkel om bezichtigingen te doen plaatsvinden bij een executieverkoop, een te zware last voor hypotheekhouders. Aan het inroepen van het beheersbeding zijn namelijk ook diverse (vergaande) verplichtingen verbonden, waaronder het doen uitvoeren van onderhoud en het afsluiten van verzekeringen.
Om het doen plaatsvinden van bezichtigingen minder bezwarend te laten zijn voor hypotheekhouders en om onderhandse verkoop van onroerende zaken bij executieveilingen te bevorderen, is per 1 januari 2015 in de wet, meer specifiek in artikel 3:267a BW, het bezichtigingsbeding opgenomen. Het bezichtigingsbeding houdt in dat de hypotheekgever en eventuele gebruikers van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, verplicht zijn belangstellenden de gelegenheid tot bezichtiging te geven. In geval van weigering kan de hypotheekhouder de bezichtiging doen plaatsvinden met behulp van de sterke arm (politie). Een machtiging van de voorzieningenrechter is niet nodig.
Dit lijkt een duidelijke, sterke bevoegdheid van de hypotheekhouder, maar ten aanzien van woningen is niets minder waar. Al op 9 maart 2016 is door de rechtbank Midden-Nederland, maar ook meer recentelijk op 10 april 2018 door de rechtbank Noord-Holland, overwogen dat artikel 3:267a BW niet wegneemt dat bij het afdwingen van de bezichtigingsverplichting bij woningen het huisrecht en het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van de hypotheekgever in het geding kan zijn. Artikel 3:267a BW in samenhang met artikel 12 Grondwet en artikel 2 Algemene wet op het binnentreden (Awbi) levert geen bevoegdheid op voor de hypotheekhouder en/of belangstellenden om de woning zonder toestemming van de bewoner te betreden, aldus de rechtbanken. Dit betekent dat de hypotheekhouder ondanks het bezichtigingsbeding de woning niet zonder toestemming van de bewoner mag betreden.
Om (alsnog) een wettelijke basis te creëren om in het kader van een executieverkoop de woning zonder toestemming van de hypotheekgever en/of gebruiker te kunnen betreden voor bezichtigingen, is door de Minister van Veiligheid en Justitie op 19 februari 2018 een wetsvoorstel ingediend tot wijziging van artikel 3:267a lid 3 BW en tot het opnemen van een nieuw artikel 550 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). In het nieuwe artikel 550 Rv wordt aan de deurwaarder de bevoegdheid toegekend tot het binnentreden in de woning zonder toestemming van de bewoner. Het gewijzigde lid 3 van artikel 267a BW bepaalt dat de hypotheekhouder ingeval van weigering de bezichtiging kan doen plaatsvinden met toepassing van artikel 550 Rv. De deurwaarder zal derhalve – na invoering van het wetsvoorstel – samen met belangstellenden toegang kunnen hebben tot elke plaats in de woning. Zo nodig kan de deurwaarder de hulp van de politie inroepen. Let wel; deze wetswijziging ziet alleen op de executieverkoop van woningen en niet van andere onroerende zaken (zoals bedrijfspanden).
De verzamelwet waarin voornoemd wetsvoorstel is opgenomen, is op 7 september 2018 in werking getreden met uitzondering van het gewijzigde artikel 3:267a BW en het nieuwe artikel 550 Rv. Het voornoemde is derhalve nog niet van kracht. Zolang de onderhavige wetswijziging nog niet is ingevoerd, heeft de hypotheekhouder die zich geconfronteerd ziet met een hypotheekgever die weigert aan een bezichtiging van een onroerende zaak, waaronder een woning, mee te werken een viertal opties:
1) de hypotheekhouder kan de politie vragen zich samen met haar bij de onroerende zaak te vervoegen. De politie dient daarvoor door de burgemeester te worden gemachtigd;
2) de hypotheekhouder kan zich tot de voorzieningenrechter wenden en verzoeken haar te machtigen de onroerende zaak in beheer te nemen op de voet van artikel 3:267 BW;
3) de hypotheekhouder kan in kort geding vorderen dat de hypotheekgever/gebruikers worden veroordeeld de onroerende zaak gedeeltelijk te ontruimen;
4) de hypotheekhouder kan in kort geding vorderen dat de hypotheekgever/gebruikers worden veroordeeld tot nakoming van de verplichting om bezichtigingen te dulden op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Aan al deze opties zijn kosten en/of risico’s verbonden. Een hypotheekhouder zal afhankelijk van de situatie moeten beoordelen welke optie de voorkeur heeft. VMBS Advocaten kan u daarin bijstaan.