In een reeks blogs vertel ik meer over de renovatieregeling. Mijn vorige blog ging over het redelijk voorstel; welke eisen worden hieraan gesteld? In deze blog zal ik stilstaan bij de complexgewijze renovatie en de ‘70%-regeling’.
Redelijk voorstel
In mijn eerste blog uit deze reeks schreef ik over het onderscheid tussen renovatie en dringende werkzaamheden. Als sprake is van dringende werkzaamheden, is een huurder – kort gezegd – verplicht hieraan medewerking te verlenen. Bij renovatie ligt dat anders. De verhuurder moet de huurder dan eerst schriftelijk een – gelet op het belang van de verhuurder en die van de huurder en eventuele onderhuurders – redelijk voorstel doen (zie daarover ook de vorige blog).
Als een huurder het renovatievoorstel niet aanvaardt, staat voor de verhuurder de gang naar de kantonrechter open. De verhuurder zal dan moeten stellen en (bij betwisting door de huurder) aantonen dat het door hem gedane voorstel (toch) redelijk is. Slaagt de verhuurder daarin, dan heeft de huurder twee opties:
1) alsnog het redelijke voorstel aanvaarden; of
2) de huurovereenkomst opzeggen (of met wederzijds goedvinden van de verhuurder beëindigen).
Complexgewijze renovatie & de 70%-regeling
Bij renovatie van tien of meer woningen die – gelet op onder meer het type en bouwjaar – een ‘bouwkundige eenheid’ vormen, is de wetgever de verhuurder bewijstechnisch tegemoetgekomen met de zogenoemde 70%-regeling. Op basis van deze regeling wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% (of meer) van de betrokken huurders met het voorstel heeft ingestemd.
Nadat 70% of meer instemming is behaald, is het aan de verhuurder om alle betrokken huurders hier – bij voorkeur schriftelijk – over te informeren. De huurders die niet met het voorstel hebben ingestemd, hebben vervolgens acht weken de tijd om een beslissing van de kantonrechter te vorderen over de redelijkheid van het voorstel. De stelplicht en bewijslast dat het voorstel jegens een (individuele) huurder niet redelijk is, ligt bij de huurder. Laat een huurder de achtwekentermijn onbenut verstrijken, staat de redelijkheid van het voorstel vast en is de huurder gehouden om aan de renovatie medewerking te verlenen. Mocht de huurder dat niet doen, kan de verhuurder de medewerking in kort geding afdwingen.
Vragen?
Wil je jouw renovatievoorstel laten beoordelen of heb je te maken met een huurder die geen medewerking verleent aan renovatie en/of dringende werkzaamheden? Neem gerust contact met mij op om de mogelijkheden te bespreken. Je kan mij bereiken op adrismidt@lawandpepper.com of op 06 46 73 49 71.
Wil je graag op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten en mijzelf.
Dieper op de inhoud ingaan?
Bij Law&Pepper verzorgen wij regelmatig cursussen. Zo ook over de renovatieregeling. Daarbij vinden wij het vanzelfsprekend dat de inhoud van onze presentatie op jouw organisatie is afgestemd. Benieuwd wat wij voor jouw organisatie kunnen betekenen? Neem dan vrijblijvend contact met mij op.
