Het kopen van een (eerste) huis of bedrijfspand is een life event. De krappe huizenmarkt kan ertoe leiden dat je als (te) kritische koper aan het kortste eind trekt. Gelet op de grote gevolgen is het zaak dat je je niet door emoties laat leiden, maar zorgt dat je het speelveld blijft overzien. Deze blogreeks kan je daarbij helpen. In een blogreeks van vijf blogs ga ik in op veelvoorkomende bepalingen in een koopovereenkomst. In deze vijfde en laatste blog bespreek ik de contractuele boete uit (NVM) koopovereenkomsten voor woningen en ander onroerend goed.
Boete op grond van het standaardmodel (NVM) koopovereenkomst
Bij de verkoop van onroerend goed speelt de koopovereenkomst een belangrijke rol. Makelaars van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en VBO Makelaar maken in de regel gebruik van een standaardmodel koopovereenkomst. Een belangrijk onderdeel van deze overeenkomst is het boetebeding. Dit beding stelt dat bij het niet-nakomen van de verplichtingen door een van de partijen, de wederpartij het recht heeft om de koopovereenkomst te ontbinden. Daarnaast kan de verkoper dan aanspraak maken op een boete van doorgaans 10% van de koopsom. In deze blog ga ik in op de functie van het boetebeding en de mogelijkheid tot matiging. Ook bespreek ik recente rechtspraak rondom dit onderwerp.
De functie van de boetebepaling in koopovereenkomsten
Het boetebeding in de koopovereenkomst is bedoeld om de partij die door de niet-nakoming schade lijdt, snel en efficiënt schadeloos te stellen. De boete van 10% fungeert als een vast bedrag dat de schade moet dekken zonder dat de benadeelde partij de werkelijke omvang van de schade hoeft te bewijzen.
De boeteclausule heeft daarnaast een afschrikwekkende werking. De boete dient namelijk als prikkel voor partijen om de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen. Het standaardpercentage van 10% is in de praktijk gangbaar en wordt door de meeste partijen geaccepteerd, maar dat betekent niet dat het boetebeding onomstreden is.
De mogelijkheid tot matiging van een boete
Helaas komt het in de praktijk weleens voor dat een van de partijen tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst. Bijvoorbeeld omdat de koper de financiering niet tijdig rond heeft of de verkoper de woning of het onroerend goed niet op tijd levert. In deze situaties wordt vaak een beroep gedaan op het boetebeding. Gezien de huidige prijzen op de woningmarkt, kan een boete van 10% van de koopsom stevig in de papieren lopen.
Nu kan een boete op verzoek van de nalatige partij door de rechter worden gematigd als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter zal in beginsel terughoudend zijn met matiging van de boete. De rechter maakt in de praktijk pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. De rechter let ook op andere omstandigheden, zoals de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend.
Actuele uitspraken over contractuele boetes bij onroerend goed
Een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2024:770) illustreert dat een nalatige partij verplicht kan zijn tot aanvullende schadevergoeding bovenop de boete van 10%. In deze zaak ging het om een koper die in strijd met de afspraken een gekochte woning niet afnam. De verkoper ontbond de koopovereenkomst en verkocht haar woning enige tijd later voor een koopsom die € 106.000 lager lag. Bovendien leed de verkoper schade in de vorm van extra rente op de hypotheek, advocaatkosten en makelaarskosten. De totale schade bedroeg ruim € 120.000,-. De koper had de boete van 10% aan de verkoper voldaan, maar daarna resteerde er nog steeds een openstaande schade van bijna € 60.000,- aan de zijde van verkoper. Verkoper eiste vergoeding van deze aanvullende schade in een procedure tegen koper. De rechter wees de aanvullende schade toe aan verkoper, ondanks dat deze ook het boetebedrag al had ontvangen van koper.
In een andere zaak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2024:143) matigde de rechter daarentegen een gevorderde boete van 10%. De koper had een onvoldoende gedocumenteerd en daardoor niet geldig beroep op een financieringsvoorbehoud gedaan. Vervolgens had de verkoper de koopovereenkomst voor de woning ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete van 10% van de koopsom. De verkoper had enige tijd later, de woning voor een hogere koopsom aan een nieuwe koper verkocht. Het gerechtshof overwoog dat de werkelijke schade van verkoper aanzienlijk lager lag dan de gevorderde boete. Vanwege onder meer deze wanverhouding tussen de werkelijke schade en de gevorderde boete, matigde het gerechtshof de boete van € 36.000,- naar € 10.000,-.
Contact advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht
Het boetebeding in standaard koopovereenkomsten voor onroerend goed biedt een krachtig middel om schade te verhalen bij het niet nakomen van verplichtingen. Hoewel het uitgangspunt is dat de boete door de nalatige partij betaald moet worden, kunnen er gronden zijn voor matiging. Dit gebeurt echter alleen als toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, bijvoorbeeld omdat er sprake is van een (grote) wanverhouding tussen de werkelijk geleden schade en de gevorderde boete.
Voor vragen over de koop- en verkoop van onroerend goed en specifiek over de contractuele boete en matiging daarvan, kun je contact met mij opnemen (jipvanvlokhoven@lawandpepper.com of 06-42828475). Wil je op de hoogte blijven van mijn blogs? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.
Lees ook:
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel I): de ouderdomsclausule
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel II): de niet-zelfbewoningsclausule
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel III): de normaal gebruik-clausule
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel IV): de ‘as is, where is’-clausule
