Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel I): de ouderdomsclausule

Juridisch nieuws

Het kopen van een (eerste) huis is een life event. De krappe huizenmarkt kan ertoe leiden dat je als (te) kritische koper aan het kortste eind trekt. Gelet op de grote gevolgen is het zaak dat je je niet door emoties laat leiden, maar zorg dat je het speelveld blijft overzien. Deze blogreeks kan je daarbij helpen. In een blogreeks van vijf blogs ga ik in op veelvoorkomende bepalingen in een koopovereenkomst. In deze eerste blog bespreek ik de zogenaamde ‘ouderdomsclausule’.

De hoofdregel: overdracht in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van de koop

In een koopovereenkomst staat (veelal) dat de koper de woning koopt in de staat waarin zij zich bevindt ten tijde van de koop. Dit is met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het risico van (verborgen) gebreken ligt op basis van deze hoofdregel in eerste instantie bij de koper.

De uitzondering: normaal gebruik

Op deze hoofdregel wordt in veel koopovereenkomsten een belangrijke uitzondering gemaakt. Namelijk dat de woning over de eigenschappen moet beschikken die voor een normaal gebruik van de woning noodzakelijk zijn. Zo zal een grote lekkage in het dak al snel een gebrek zijn dat het normale gebruik in de weg staat. In een dergelijke situatie zal je de verkoper op basis van de hiervoor genoemde uitzondering kunnen aanspreken. Dit is anders als het gebrek voor jou al kenbaar was ten tijde van aankoop.

De uitzondering op de uitzondering: de ouderdomsclausule

Als een oude woning wordt verkocht, doet een verkoper er verstandig aan om een zogenaamde ouderdomsclausule in de koopovereenkomst op te nemen. Zo’n bepaling is geen standaardbepaling van de model-koopovereenkomst bestaande eengezinswoning (model 2021). Deze bepaling wordt echter wel steeds vaker in de koopovereenkomst opgenomen. Soms al indien de woning slechts circa 15 jaar oud is (zie bijvoorbeeld deze uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2018). In de huidige krappe woningmarkt accepteren kopers dit vaak, maar zijn zij zich niet altijd bewust van de consequenties.

De ouderdomsclausule beperkt namelijk de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren. Dit is anders als de gebreken verkoper ten tijde van de verkoop bekend waren. De gebreken die de verkoper kent, moet hij immers op grond van zijn mededelingsplicht melden.

De ouderdomsclausule: twee benaderingen in de rechtspraak

Is er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen? Én is het gebrek toe te schrijven aan de ouderdom van de woning? Dan trekt je als koper in de regel aan het kortste eind. Maar wat als sprake is van een van de in de ouderdomsclausule benoemde gebreken, maar niet vaststaat dat het gebrek samenhangt met de ouderdom van de woning? In de rechtspraak wordt hier verschillend mee omgegaan. We zien twee benaderingen: 1) een restrictieve benadering en 2) een ruime benadering.

Ruime uitleg

Bij de ruime benadering is niet relevant of het gebrek door de ouderdom van de woning is ontstaan. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Hof Den Bosch op 26 januari 2016:

‘Naar het oordeel van het hof bieden deze factoren onvoldoende aanknopingspunt voor de door [appellant] bepleite beperkte uitleg van artikel 22 van de overeenkomst. In dat artikel staat onomwonden dat de verkoper (tenzij hij de kwaliteit daarvan gegarandeerd heeft) niet instaat voor de funderingen, alsmede dat bouwkundige kwaliteits-gebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 van de koopakte omschreven woongebruik. Dat deze uitsluiting van aansprakelijkheid beperkt zou zijn tot gebreken die uitsluitend veroorzaakt zijn door de ouderdom van de woning valt in de bepaling niet te lezen. Dat met de bepaling een dergelijke beperkte strekking zou zijn beoogd ligt naar het oordeel van het hof ook niet voor de hand. Dat de bepaling is getiteld “Oudheidsclausule” doet daar niet aan af.’

Restrictieve uitleg

Daar staat tegenover de restrictieve benadering. Volgens de restrictieve benadering beschermt de ouderdomsclausule de verkoper uitsluitend als het gebrek verband houdt met de ouderdom van de woning. Zo oordeelde Hof Amsterdam op 17 december 2019 als volgt:

‘Weliswaar staat in de tweede zin van de ouderdomsclausule dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van allerlei zaken betreffende de woning (onder meer en voor zover in deze zaak van belang: vloeren, de leidingen voor water en de afwezigheid van zwam) maar uit de tekst daarvan blijkt niet dat daaronder ook de kwaliteitsgebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen.

De uitleg die [geïntimeerden] geven aan de tweede zin van de ouderdomsclausule zou het verstrekkende gevolg hebben dat de garantie van artikel 6.3, dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan, volledig teniet zou worden gedaan omdat de opsomming in de tweede zin door de afkorting ‘o.a.’ niet limitatief is en dus alle mogelijke kwaliteitsgebreken omvat. Dat resultaat zou, gelet op de strekking van artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst, onaannemelijk zijn. De niet limitatieve opsomming van de kwaliteitsgebreken maakt aldus een restrictieve uitleg, zoals door [appellanten] bepleit, van de ouderdomsclausule te meer aannemelijk.’

De restrictieve uitleg verdient mijns inziens navolging. Een ruime uitleg holt de betekenis van de bepaling dat verkoper in dient te staan voor gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, volledig uit. In de (lagere) rechtspraak wordt dan ook in overwegende mate de restrictieve uitleg gevolgd:

Vragen?

Voor vragen over de ouderdomsclausule kun je met mij contact opnemen (jipvanvlokhoven@lawandpepper.com of 06-42828475). Wil je op de hoogte blijven van mijn blogs? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.