In een reeks blogs staan we stil bij de verschillende soorten overlast die huurders (kunnen) ervaren en veroorzaken. Wat wordt er onder overlast verstaan en welke verplichtingen heb je als verhuurder op het moment dat jouw huurder overlast ervaart of veroorzaakt?
Dossier overlast
In deze blog ga ik in op de vraag welke verplichtingen de huurder heeft, wat er onder overlast wordt verstaan, welke soorten overlast zoal voorkomen en wat jouw verplichtingen als verhuurder in dit kader zijn. De volgende onderwerpen komen later in de reeks aan bod:
- geluidsoverlast;
- overlast door huisdieren en kinderen;
- overlast door derden (bezoek van de huurder);
- overlast: een gebrek en dus huurprijsvermindering?
Verplichtingen huurder
Een huurder is verplicht om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek). Dit geldt niet alleen ten aanzien van het gehuurde, maar ook ten aanzien van de nabije omgeving hiervan. Dit betekent dat een huurder rekening moet houden met omwonenden. Daarom kan de huurder die aan anderen overlast veroorzaakt zich – kort gezegd – niet als goed huurder gedragen.
Definitie van overlast
Er zijn verschillende soorten overlast denkbaar, waaronder geluidsoverlast (door muziek of huisdieren) en stankoverlast (door afval of uitwerpselen van huisdieren). Er bestaat geen wettelijke definitie van overlast. Dat betekent dat per geval zal moeten worden beoordeeld of sprake is van onrechtmatige overlast.
Onrechtmatige overlast?
Wat als overlast wordt beschouwd, hangt onder meer af van de verdraagzaamheid van omwonenden. Dat omwonenden overlast ondervinden, betekent nog niet dat ook sprake is van onrechtmatige overlast. Zo hebben omwonenden – als het gaat om geluidsoverlast – tot op zekere hoogte over en weer geluiden van elkaar te dulden.
De vraag of sprake is van onrechtmatige overlast kan onder meer beantwoord worden aan de hand van de aard en de ernst van de overlast. Het zal ook afhangen van het tijdstip waarop de overlast wordt veroorzaakt (avond-, nacht- en ochtendrust moet zoveel mogelijk worden gerespecteerd) en de mate waarin de huurder de overlast kan beperken of voorkomen (en dus rekening houdt met omwonenden).
Optreden tegen de overlastveroorzaker?
Als sprake is van onrechtmatige overlast, is het uitgangspunt dat het aan de omwonenden zelf is om een overlastgever aan te spreken op zijn gedrag. Dat kunnen zij ook zelf in rechte doen, op basis van een onrechtmatige daad.
Als de omwonenden tevens huurders van de verhuurder zijn, kunnen zij ook van de verhuurder verlangen dat deze optreedt tegen de overlastgever. Omdat het woongenot door de overlast wordt aangetast kan het stilzitten van de verhuurder immers een gebrek (in de zin van art. 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek) opleveren.
In het algemeen mag van een verhuurder verwacht worden dat die naar aanleiding van een overlastmelding een onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de melding en de ernst van de gestelde overlast. Komt vast te staan dat er sprake is van onrechtmatige overlast? Dan is het van belang dat de verhuurder ook in actie komt.
Aanvankelijk kunnen de maatregelen beperkt blijven tot het voeren van een gesprek met de overlastgever en tot bemiddeling, bijvoorbeeld door het aanbieden van buurtbemiddeling. Als het overlastdossier daar aanleiding toe geeft (denk aan veelvuldige en/of buitensporige overlast), kan ook op enig moment van de verhuurder verlangd worden dat hij een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlastgever start.
Vragen?
Heb je te maken met een overlastgevende huurder en weet je niet of en hoe je hiermee moet omgaan? Ik kijk en denk graag met je mee. Je kan mij bereiken op adrismidt@lawandpepper.com of op 06 46 73 49 71.
Wil je graag op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten en mijzelf.