Dossier overlast: dit moet je als verhuurder weten over overlast

Juridisch nieuws

In een reeks blogs staan we stil bij de verschillende soorten overlast die huurders (kunnen) ervaren en veroorzaken. Wat wordt er onder overlast verstaan en welke verplichtingen heb je als verhuurder op het moment dat jouw huurder overlast ervaart of veroorzaakt?

Dossier overlast

In deze blog ga ik in op de vraag welke verplichtingen de huurder heeft, wat er onder overlast wordt verstaan, welke soorten overlast zoal voorkomen en wat jouw verplichtingen als verhuurder in dit kader zijn. De volgende onderwerpen komen later in de reeks aan bod:

  • geluidsoverlast;
  • overlast door huisdieren en kinderen;
  • overlast door derden (bezoek van de huurder);
  • geestelijke gestoordheid;
  • wat mag er van de verhuurder worden verwacht?

Verplichtingen huurder

De huurder is verplicht om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek). Dat geldt niet alleen ten aanzien van het gehuurde, maar ook ten aanzien van de nabije omgeving hiervan (dus: hij moet rekening houden met omwonenden). Daarom kan de huurder die aan anderen overlast veroorzaakt zich – kort gezegd – niet als goed huurder gedragen.

Definitie van overlast

Er zijn verschillende soorten overlast denkbaar, waaronder geluidsoverlast (door muziek of huisdieren) en stankoverlast (door afval of uitwerpselen van huisdieren). Er bestaat geen wettelijke definitie van overlast. Dat betekent dat per geval zal moeten worden beoordeeld of sprake is van onrechtmatige overlast.

Onrechtmatige overlast?

Wat als overlast wordt beschouwd, hangt onder meer af van de verdraagzaamheid van omwonenden. Dat omwonenden overlast ondervinden, betekent nog niet dat ook sprake is van onrechtmatige overlast. Zo hebben omwonenden – als het gaat om geluidsoverlast – tot op zekere hoogte over en weer geluiden van elkaar te dulden.

De vraag of sprake is van onrechtmatige overlast kan onder meer beantwoord worden aan de hand van de aard en de ernst van de overlast. Het zal ook afhangen van het tijdstip waarop de overlast wordt veroorzaakt (avond-, nacht- en ochtendrust moet zoveel mogelijk worden gerespecteerd) en de mate waarin de huurder de overlast kan beperken of voorkomen (en dus rekening houdt met omwonenden).

Optreden tegen de overlastveroorzaker?

Als sprake is van onrechtmatige overlast, kan de verhuurder tegen de huurder optreden. Als de omwonenden tevens huurders van de verhuurder zijn, kunnen zij dit ook van de verhuurder verlangen. Omdat het woongenot door de overlast wordt aangetast kan het stilzitten van de verhuurder immers een gebrek opleveren. Daarom is het belangrijk om iedere overlastmelding serieus te nemen en te onderzoeken. Uitgangspunt is en blijft dat het aan huurders zelf is om een overlastgever aan te spreken op zijn gedrag. Dat kan een huurder ook zelf in rechte doen op basis van een onrechtmatige daad. Over wat er (wanneer) van de verhuurder verlangd kan worden ga ik in de laatste blog uit deze reeks dieper in.

Vragen?

Heb je te maken met een overlastgevende huurder en weet je niet of en hoe je hiermee moet omgaan? Ik kijk en denk graag met je mee. Je kan mij bereiken op adrismidt@lawandpepper.com of op 06 46 73 49 71.

Wil je graag op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten en mijzelf.