In een reeks blogs staan we stil bij de verschillende soorten overlast die huurders kunnen ervaren en veroorzaken. Over de vraag wat er onder (onrechtmatige) overlast wordt verstaan, heb je meer kunnen lezen in mijn eerste blog. In deze blog ga ik specifiek in op geluidsoverlast.
Geluidsoverlast
Geluidsoverlast is een van de meest voorkomende vormen van overlast. Bij geluidsoverlast wordt vaak gedacht aan het hard afspelen van muziek, het bespelen van instrumenten, dichtslaan van deuren, schuiven met meubilair of gescheld en geschreeuw. Ook huishoudelijke activiteiten kunnen in bepaalde gevallen tot geluidsoverlast leiden.
Wanneer is geluidsoverlast onrechtmatig?
Nu hebben omwonenden – zeker in een dichtbevolkt land als Nederland – tot op zekere hoogte over en weer geluiden van elkaar te dulden. Dat omwonenden geluidsoverlast ondervinden, betekent nog niet dat ook sprake is van onrechtmatige geluidsoverlast.
Zoals ik in mijn vorige blog schreef, hangt het antwoord op de vraag wanneer overlast onrechtmatig is in de praktijk onder meer af van de aard en de ernst van de overlast, het tijdstip waarop de overlast wordt veroorzaakt (avond-, nacht- en ochtendrust moet zoveel mogelijk worden gerespecteerd) en de mate waarin de overlastgever de overlast kan beperken of voorkomen (en dus rekening houdt met omwonenden).
Wat te doen bij geluidsoverlast?
Als omwonenden menen dat er sprake is van onrechtmatige overlast, geldt als uitgangspunt dat het aan de omwonenden zelf is om de overlastgever aan te spreken op zijn gedrag. Daarbij kunnen zij eventueel buurtbemiddeling of een mediator inschakelen. Zo kunnen zij in het bijzijn van een onafhankelijke derde met de overlastgever afspreken dat deze alleen op bepaalde tijdstippen mag klussen. Of dat hij bepaalde maatregelen zal treffen, zoals het aanbrengen van (zachte) vloerbedekking of het plaatsen van vilt of meubeldoppen onder meubilair.
Bieden deze gesprekken geen uitkomst? Dan staat het omwonenden vrij om de overlastgever in rechte te betrekken met een vordering op basis van onrechtmatige daad (art. 6:162 in samenhang met art. 5:37 van het Burgerlijk Wetboek).
Als zowel de overlastgever als de omwonenden huurders van de verhuurder zijn, kunnen de omwonenden ook van de verhuurder verlangen dat deze optreedt tegen de overlastgever.
Wat kan van de verhuurder worden verwacht?
Het feit dat er geluidsoverlast wordt ondervonden, levert op zichzelf nog geen ‘gebrek’ (art. 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek) op waarop omwonenden hun verhuurder kunnen aanspreken. Maar als de overlastgever tevens huurder van de verhuurder is, kan het niet optreden door de verhuurder onder omstandigheden wel een gebrek opleveren. Verhuurders zijn namelijk wettelijk verplicht om op verlangen van een huurder gebreken te verhelpen.
In de praktijk vorderen huurders nog wel eens dat hun verhuurder wordt veroordeeld om tegen de overlastgever vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal de huurder aannemelijk moeten maken dat:
- er daadwerkelijk sprake is van geluidsoverlast;
- deze overlast dusdanig ernstig is dat de voornoemde vordering van de verhuurder jegens de overlastgever de aangewezen aanpak is; en
- deze aanpak een gerede kans van slagen heeft.
Voor huurders is het dus zaak de door hen ondervonden overlast goed te documenteren. Een overlastdagboek (verhuurders hebben hier vaak modellen voor) en beeld- en geluidsopnamen kunnen hierbij uitkomst bieden. Ook constateringen van derden, zoals de politie, en geluidsmetingen kunnen daaraan bijdragen. Het voordeel van een geluidsmeting – die vanwege de hoge kosten vaak op initiatief van de verhuurder plaatsvindt – is dat het onderzoeksrapport objectieve gegevens bevat.
Vragen?
Heb je te maken met een overlastgevende huurder en weet je niet of en hoe je hiermee moet omgaan? Ik kijk en denk graag met je mee. Je kan mij bereiken op adrismidt@lawandpepper.com of op 06 46 73 49 71.
Wil je graag op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten en mijzelf.
