In een reeks blogs staan we stil bij de verschillende soorten overlast die huurders kunnen ervaren en veroorzaken. In de eerste blog las je wat er onder (onrechtmatige) overlast wordt verstaan. In de tweede blog vertelde ik je meer over geluidsoverlast. In deze derde blog sta ik stil bij een specifieke vorm van overlast; overlast door huisdieren en kinderen. Hoewel huisdieren en kinderen zo leuk en lief kunnen zijn, kunnen zij ook enorm veel overlast veroorzaken.
Overlast door huisdieren
Een hond die aanhoudend blaft als zijn baasjes weg zijn, een voor dag en dauw kraaiende haan of een duiventil op het balkon. Geluidsoverlast is misschien wel een van de eerste dingen waar je aan denkt als het gaat om overlast door huisdieren. Huisdieren kunnen echter ook voor andere vormen van overlast zorgen. Zo kunnen huisdieren ook zorgen voor stankoverlast.
Overlast door kinderen
Stampende, schreeuwende en/of huilende kinderen; kinderen kunnen (veel) overlast veroorzaken. Dat geldt overigens niet alleen voor kleine kinderen, maar ook voor oudere kinderen, bijvoorbeeld als zij (met vrienden) rondhangen in en om de huurwoning en daarbij voor (geluids)overlast en vervuiling zorgdragen.
Een aparte, hogere drempel bij overlast door kleine kinderen?
Zoals ik in mijn eerste blog al schreef, hebben omwonenden – als het gaat om geluidsoverlast – tot op zekere hoogte over en weer geluiden van elkaar te dulden. Dat omwonenden geluiden vernemen, betekent dus nog niet dat sprake is van onrechtmatige geluidsoverlast. Of daarvan sprake is hangt onder meer af van de aard en de ernst van de overlast, het tijdstip waarop de overlast wordt veroorzaakt en de mate waarin de huurder de overlast kan beperken of voorkomen.
Ten aanzien van geluidsoverlast, veroorzaakt door kleine kinderen, vatte het Gerechtshof Den Haag de maatstaf als volgt samen:
“Het hof stelt voorop dat in een dichtbevolkt land als Nederland dicht naast elkaar wonende buren, zoals in dit geval, vrijwel altijd enige geluiden van elkaar zullen horen. Wanneer dit binnen zekere grenzen blijft, hoort dit erbij, met dien verstande dat over en weer van buren verwacht mag worden dat zij op dit punt zoveel mogelijk rekening met elkaar zullen houden. Daarnaast is een incidentele afwijking van het lawaaipatroon in de regel niet onaanvaardbaar. Precieze normen hiervoor zijn er niet. Dit is afhankelijk van de concrete situatie.
Wél kan globaal worden gezegd dat de avond-, nacht- en ochtendrust zoveel mogelijk moeten worden gerespecteerd en dat dus in ieder geval de geluidsoverlast tussen 22.00 uur ’s avonds (in een buurt met jonge kinderen wellicht 20.00 uur) en 9.00 uur ’s ochtends (in een buurt met jonge kinderen door de week wellicht 8.00 uur) tot een minimum beperkt moet worden.
Voorts kan gezegd worden dat alles waar een “knop” aanzit of alles dat voor directe menselijke beheersing vatbaar is, zoals elektrische (ook tuin- en muziek) apparaten en een bepaald lawaaiveroorzakend looppatroon, met die “knop” en met zelfbeheersing in de hand gehouden kunnen worden. Anders gezegd: met die knop kan het apparaat ook worden afgezet en met zelfbeheersing kan eigen gedrag worden beïnvloed. Juist bij dit soort zaken kan gevergd worden dat men rekening met elkaar houdt.
Dit ligt enigszins anders bij kleine kinderen, omdat door kleine kinderen veroorzaakt lawaai (huilen/spelen) niet altijd voorkomen kan en hoeft te worden. Een dergelijk lawaai wordt dan ook in beginsel geaccepteerd en wordt aanzienlijk minder snel als overlastgevend ervaren. Ook dit is een, weliswaar subjectief maar reëel, aspect bij de problematiek van geluidsoverlast. Onnodig lawaai vormt eerder overlast dan niet/ nauwelijks te voorkomen lawaai.”
Uit deze uitspraak blijkt dat geluid(overlast) door kinderen niet altijd voorkomen kan en hoeft te worden. Dat geldt tot op zekere hoogte ook voor de geluiden die huisdieren maken. (Kleine) kinderen en huisdieren hebben immers geen “knop” en zijn ook niet voor directe menselijke beheersing vatbaar.
Wat te doen bij onrechtmatige overlast?
In eerste instantie is het aan de omwonenden zelf om de overlastgever aan te spreken op zijn of haar gedrag. Daarbij kunnen zij eventueel buurtbemiddeling of een mediator inschakelen. Biedt dat geen uitkomst? Dan staat het de omwonenden vrij om de overlastgever in rechte te betrekken met een vordering op basis van onrechtmatige daad (art. 6:162 in samenhang met art. 5:37 van het Burgerlijk Wetboek).
Als zowel de overlastgever als de omwonenden huurders van dezelfde verhuurder zijn, kan de overlast bij de verhuurder worden gemeld. Over de vraag wat er vervolgens van de verhuurder mag worden verwacht, las je in deze blog meer.
Vragen?
Heb je te maken met een overlastgevende huurder en weet je niet hoe je hiermee moet omgaan? Ik kijk en denk graag met je mee. Je kan mij bereiken op adrismidt@lawandpepper.com of op 06 46 73 49 71.
Wil je graag op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten en mijzelf.
