In een reeks blogs sta ik stil bij het fenomeen woonfraude. Wat is het, hoe herken je het en wat doe je eraan? In een aantal van deze blogs besprak ik een specifieke vorm van woonfraude; illegale onderverhuur. Daarin las je wanneer een woning onderverhuurd mag worden, wat je als verhuurder kunt doen als je vermoedt dat sprake is van illegale onderverhuur en hoe onderhuurbescherming werkt. In deze blog geef ik je een viertal tips om onderverhuur te ontmoedigen.
1. Verbodsbepaling
In mijn vorige blog besprak ik dat er uitzonderingen zijn op het wettelijke verbod op onderverhuur, dat is opgenomen in art. 7:221 BW. Omdat deze bepaling van regelend recht is, is het toegestaan om in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden een afwijkende bepaling op te nemen. Dat kan een algeheel verbod zijn of een bepaling waaruit volgt dat het slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van jou is toegestaan om (delen) van de woning onder te verhuren. Door een dergelijke bepaling op te nemen, behoud je als verhuurder niet alleen inzicht in wie er in de woning woont, maar kun je daar ook invloed op uitoefenen en/of voorwaarden aan verbinden.
2. Bewijsbeding
Vermoed je dat sprake is van illegale onderverhuur? Dan kan het lastig zijn om dat te bewijzen. Je kan immers niet achter de voordeur kijken. Daarom is het goed om in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden een zogenaamd ‘bewijsbeding’ op te nemen. Met een dergelijk beding kun je bijvoorbeeld de bewijslast bij de huurder leggen dat hij onafgebroken zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad.
Let op: een bewijsbeding moet zorgvuldig worden geformuleerd. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat de rechter het als onredelijk bezwarend beding ambtshalve vernietigt.
3. Afdracht genoten winst bij verboden onderverhuur
Een huurder die de woning zonder toestemming heeft onderverhuurd, kan door de rechter worden veroordeeld om de winst die hij daarmee heeft behaald, aan jou af te dragen. Daar kan ook een beding over worden opgenomen in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden. De hoogte van het te betalen bedrag wordt veelal geschat op een bedrag gelijk aan de inkomsten uit onderverhuur minus de huurprijs en het voorschot leveringen en diensten.
4. Boetebeding
Tot slot kan er een boete op illegale onderverhuur worden gesteld. Dat heeft afschrikwekkende werking. Een dergelijk boetebeding bevat vaak een boete per dag (tot een bepaald maximum).
Let op: een boete kan door de rechter worden gematigd. Ook worden boetebedingen steeds vaker als onredelijk bezwarende bedingen ambtshalve vernietigd.
Heb je vragen?
Dit was de laatste blog in het dossier over woonfraude. Heb je vragen over dit onderwerp? Of vermoed je dat er in jouw woning sprake is van illegale onderverhuur of een andere vorm van woonfraude? Neem dan gerust contact met mij op (adrismidt@lawandpepper.com of 06 46 73 49 71).
En wil je op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten en mijzelf.
