In een reeks blogs staan we stil bij het fenomeen woonfraude. Wat is het, hoe herken je het en wat doe je eraan? In mijn vorige blog besprak ik een specifieke vorm van woonfraude; illegale onderverhuur. Daarin las je wanneer een woning onderverhuurd mag worden en wat je als verhuurder kunt doen als je vermoedt dat sprake is van illegale onderverhuur. In deze blog neem ik je mee in het onderwerp onderhuurbescherming. Wat gebeurt er met de onderhuurovereenkomst als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de onderverhuurder eindigt?
Lees ook: ‘Dossier woonfraude: dit moet je als verhuurder weten over onderverhuur’
Onderhuurbescherming, wat houdt het in?
Op grond van de wet (artikel 7:269 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek) genieten sommige onderhuurders bij het beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst een zekere mate van bescherming ten opzicht van de verhuurder:
“De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen de huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder.”
Dat betekent dat als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, het uitgangspunt is dat de verhuurder de onderhuurovereenkomst voortzet. In feite treedt de verhuurder in de positie van de onderverhuurder; de onderhuurder wordt zijn huurder. Het maakt daarbij niet uit of sprake was van illegale onderverhuur. De onderhuurder wordt zelfs dusdanig beschermd, dat de bij de onderverhuur overeengekomen voorwaarden gelden (ook als deze afwijken en/of nadeliger zijn dan die uit de hoofdhuurovereenkomst). Hiervoor moet wel zijn voldaan aan een drietal voorwaarden:
- Er moet sprake zijn van huur (als omschreven in artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek: ingebruikgeving van woonruimte tegen betaling van een vergoeding).
- De onderhuurovereenkomst moet betrekking hebben op zelfstandige woonruimte (als omschreven in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek; de onderhuurder van onzelfstandige woonruimte verblijft na het beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst zonder recht of titel in de woning), en
- De onderhuurder moet – ten tijde van het beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst – zijn hoofdverblijf in de woning hebben.
Wat als je als verhuurder de onderhuurovereenkomst niet wilt voortzetten?
Als je als verhuurder de onderhuurovereenkomst niet wilt voortzetten, kun je de rechter vragen deze te beëindigen. Let op: dat moet binnen zes maanden nadat je de onderhuurovereenkomst hebt voortgezet. Dit is ofwel het tijdstip waartegen de hoofdhuurovereenkomst is opgezegd ofwel het moment waarop de uitspraak van de rechter onherroepelijk is geworden (bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis gaat de termijn al lopen op het dag van het vonnis). Dit kan bovendien alleen op basis van de onderstaande vier gronden uit artikel 7:269 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek:
- De onderhuurder biedt vanuit financieel perspectief onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur. Dat kan het geval zijn als er een huurachterstand is ontstaan.
- De onderhuur is aangegaan met het doel om de onderhuurder de positie van hoofdhuurder te verschaffen (hetgeen niet eenvoudig zal zijn om als verhuurder te bewijzen).
- Op grond van een belangenafweging kan niet van jou als verhuurder worden gevergd dat je de onderhuurovereenkomst voortzet. Dit kan het geval zijn als de condities van de onderhuurovereenkomst (veel) ongunstiger zijn of als – ingeval van woningcorporaties – het reguliere toewijzingssysteem zou worden doorkruist. De onderhuurder zou in dit laatste geval de wachtlijst omzeilen.
- De onderhuurder niet over een huisvestigingsvergunning beschikt, terwijl dat in de desbetreffende gemeente wel verplicht is om in een huurwoning te wonen.
Processuele aspecten
Mocht het op een juridische procedure tegen de onderverhuurder aankomen, moet je als verhuurder soms ook tegen de onderhuurder procederen. Deze procedures kunnen in bepaalde gevallen gecombineerd worden in één en dezelfde procedure. Tegen de onderhuurder stel je als verhuurder dan een voorwaardelijke vordering in; tot het niet blijvend hoeven voortzetten van de huurovereenkomst. De voorwaarden zijn dan dat de hoofdhuurovereenkomst is beëindigd en dat er sprake is van een onderhuurovereenkomst die je als verhuurder hebt voortgezet.
Meer weten over onderhuurbescherming?
In mijn volgende blog sluit ik de reeks af met tips over het ontmoedigen van illegale onderverhuur. Heb je vragen over dit onderwerp? Of vermoed je dat er in jouw woning sprake is van illegale onderverhuur of een andere vorm van woonfraude? Neem dan gerust contact met mij op (adrismidt@lawandpepper.com of 06 46 73 49 71).
En wil je op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten en mijzelf.
