Ivette is samen met Nathalie Amiel (Houthoff) auteur voor de rubriek ‘huurrecht’ van Mr. Online, hét online platform voor juristen. In deze editie bespreken zij drie zaken waarin, naast het huurrecht, ook andere wetten een rol speelden.
Een korte blik over de huurrechtgrenzen heen, kijkt u mee?
Het 'huurrecht' is neergelegd in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In huurkwesties, waaronder het sluiten van huurovereenkomsten, spelen echter regelmatig ook andere wetsartikelen een rol. In deze bijdrage komen enkele grensoverschrijdende huurrechtkwesties aan bod.
De gemeente Heumen (‘Heumen’) verhuurde een multifunctionele sportaccommodatie tegen een huurprijs die lager was dan de kostprijs. In ruil voor de exploitatie van deze accommodatie, verstrekte Heumen de huurder bovendien een exploitatiebijdrage. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) stelde op 16 augustus 2019 vast dat Heumen met deze verhuring de Wet Markt & Overheid, waarmee de Mededingingswet is gewijzigd, had overtreden omdat zij niet de integrale kosten (die gepaard gingen met deze verhuur) aan de huurder had doorbelast. Het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb) bevestigde op 9 augustus jl. het besluit van de ACM. Verhuur van vastgoed dat bestemd is voor sportbeoefening, is in beginsel een economische activiteit (art. 25i Mededingingswet). Dit zou anders zijn geweest, als deze verhuur plaats had gevonden in het kader van de uitoefening van het overheidsgezag. Dat speelde hier evenwel niet. Heumen behoorde de huurder dan ook ten minste de integrale kosten van deze verhuur door te belasten; bij de vaststelling daarvan moest ook rekening worden gehouden met de exploitatiebijdrage. De ACM stelde nu alleen vast dat Heumen deze overtreding had begaan, maar had er eveneens voor kunnen kiezen om een last onder dwangsom op te leggen aan Heumen. Ook de enkele verklaring dat een overtreding is vastgesteld, kan overigens een impact voor Heumen hebben, nu deze (mits onherroepelijk geworden) in een civiele procedure als bewijs kan dienen dat er sprake is van een onrechtmatige daad (Kamerstukken II 2007/08, 31 354, nr. 3, p. 42).
Als overheidslichamen privaatrechtelijke overeenkomsten sluiten (bijvoorbeeld koopovereenkomsten), gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel. Deze gelden ook bij de vaststelling van koopvoorwaarden en bij de ‘keuze’ van een koper. De positie van een overheidslichaam als verkoper is dan ook anders dan van een ‘andere’ verkoper. Op 26 november 2021 overwoog de Hoge Raad in het ‘Didamarrest’, dat als een overheidslichaam een schaarse onroerende zaak wil verkopen, alle potentiële gegadigden gelijke kansen behoren te krijgen. Hoe? Door middel van een transparante, tijdig openbaar gemaakte, selectieprocedure. Is er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze kandidaat, dan moet dat tijdig worden gemotiveerd en gepubliceerd. De vraag is of deze regels ook gelden bij verhuur.
Bent u geïnteresseerd in andere bijdragen van Ivette en Nathalie? Kijk dan op de website van Mr. Online
