Vergeet niet bezwarende voorwaarden te stellen én bewijzen!
Banken worden geregeld geconfronteerd met hypotheekgevers die hun verplichtingen niet nakomen, wat uiteindelijk kan leiden tot een gedwongen executie van de verhypothekeerde woning. Als deze woning verhuurd blijkt te zijn, kan dit voor de bank een ongewenst waardedrukkend effect hebben. Met het oog op dit soort situaties, bevat een hypotheekakte veelal een beding, waarin is opgenomen dat het onderpand zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de bank niet mag worden verhuurd.
Gaat de hypotheekgever in strijd met dit beding toch een huurovereenkomst aan, dan biedt artikel 3:264 lid 1 BW uitkomst. Dit artikel bepaalt dat indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk huurbeding bevat, dit beding tegen de huurder kan worden ingeroepen.
Een huurbeding in een hypotheekakte maakt vergaand inbreuk op de huurbescherming die een huurder normaliter geniet. Het succesvol inroepen van een huurbeding door een hypotheekhouder, heeft immers tot gevolg dat de huurovereenkomst wordt vernietigd en de huurder tot ontruiming zal dienen over te gaan. Dit terwijl (met name) het woonruimtehuurrecht haast een onopzegbaar recht is, getuige de strikte voorwaarden die artikel 7:271 BW aan een opzegging door een verhuurder stelt.
Een recente beschikking van de Rechtbank Oost-Brabant (13 augustus 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:4937) laat zien, dat het woonruimtehuurrecht niet zonder meer opzij wordt gezet door artikel 3:264 lid 1 BW.
In de kwestie die voorlag bij de Rechtbank Oost-Brabant, was sprake van een huurovereenkomst met één huurder van 30 mei 2011, terwijl de hypotheekakte op 9 juni 2011 was ingeschreven in de registers. Gelet op het bepaalde in artikel 3:264 lid 4 BW, kon het huurbeding dan ook niet tegen deze huurder worden ingeroepen, omdat een ouder huurrecht niet kan worden getroffen door een jonger huurbeding. Een huurbeding heeft pas zakelijke werking vanaf het moment dat de hypotheekakte waarin het huurbeding voorkomt is ingeschreven.
De vraag in deze kwestie was echter tevens of andere, na 9 juni 2011 aangegane huurovereenkomsten wél konden worden vernietigd wegens strijd met het huurbeding. Op grond van (eveneens) artikel 3:264 lid 4 BW, kan een nieuwe huur door de hypotheekhouder die het huurbeding heeft gemaakt worden vernietigd, als zij werd aangegaan op “ongewone en voor de hypotheekhouder bezwarende voorwaarden”.
In casu was de Rechtbank Oost-Brabant niet van dergelijke “ongewone” of “bezwarende” voorwaarden gebleken. De voorzieningenrechter baseerde dit oordeel op de omstandigheid dat uit het taxatierapport volgde dat voor de hoogte van de executiewaarde kennelijk niet bepalend was hoeveel huurders zich in het pand bevonden. Van een belang voor de hypotheekhouder bij ontruiming van de overige huurders was daarmee onvoldoende gebleken.
De bank nam nog het standpunt in dat de veilingopbrengst met slechts 1 huurder hoger zou zijn, omdat in dat geval slechts een gedeelte van de woning was verhuurd en de inhoud van de overige huurovereenkomsten niet bekend was. Dit standpunt werd door de bank echter onvoldoende onderbouwd met bewijsstukken, waardoor de voorzieningenrechter dit niet in haar oordeel heeft betrokken.
Wil een huurbeding dan ook geen “dode letter” in de hypotheekakte blijken, dan is het voor een hypotheekhouder zaak om:
- Bij het vestigen van een hypotheekrecht, de impact van een reeds bestaande huurovereenkomst te onderkennen. (Nota bene: dit geldt ook voor het verlenen van toestemming tot verhuur na het vestigen van een hypotheekrecht)
- Bij het inroepen van een huurbeding, de stelling dat sprake is van “voor de hypotheekhouder bezwarende voorwaarden” voldoende met stukken te onderbouwen. Een enkele blote stelling dat de huurovereenkomsten nadelig zijn voor de veilingopbrengst, kan niet afdoende blijken.