Het kopen van een (eerste) huis of bedrijfspand is een life event. De krappe huizenmarkt kan ertoe leiden dat je als (te) kritische koper aan het kortste eind trekt. Gelet op de grote gevolgen is het zaak dat je je niet door emoties laat leiden, maar zorgt dat je het speelveld blijft overzien. Deze blogreeks kan je daarbij helpen. In een blogreeks van vijf blogs ga ik in op veelvoorkomende bepalingen in een koopovereenkomst. In deze vierde blog bespreek ik de ‘as is, where is’-clausule.
Koopovereenkomst: geschikt voor normaal gebruik
Het komt nogal eens voor dat een koper een pand (woning of bedrijfspand) koopt en na de eigendomsoverdracht een gebrek ontdekt. Er is sprake van bodemverontreininging, asbest in het dak, het dak is verrot of de fundering is ondeugdelijk. De vraag die dan snel aan de orde komt, is wie het risico draagt voor dit gebrek en wie het gebrek dus moet (laten) herstellen?
In veel gevallen wordt bij de koop en verkoop van onroerende zaken, zowel bedrijfspanden als woningen, gebruikgemaakt van model koopovereenkomsten van makelaars. In die modelovereenkomsten is opgenomen dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper niet bekend of kenbaar waren, voor rekening van verkoper komen. Verkoper is dan in beginsel enkel aansprakelijk voor de herstelkosten van die gebreken. Vanwege deze clausule uit de modelkoopovereenkomsten is de aansprakelijkheid van verkoper voor verborgen gebreken al relatief beperkt.
‘As is, where is’-clausule in de koopovereenkomst
Nu zien we in onze bouwrechtpraktijk dat de aansprakelijkheid van verkopers steeds verder wordt beperkt. We komen de laatste jaren namelijk steeds vaker een zogenoemde ‘as is, where is’-clausule tegen in koopovereenkomsten. Deze clausule is overgewaaid vanuit Angelsaksische landen zoals de Verenigde Staten. Een ‘as is, where is’-clausule zien we in veel verschillende verschijningsvormen, maar in de regel wordt met een dergelijke clausule beoogd dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het gaat dus om een soort algehele uitsluiting van de verkoper van aansprakelijkheid voor (verborgen) gebreken.
Aandachtspunten bij ‘as is, where is’-clausule
Belangrijk om te weten is echter dat er geen wettelijke definitie is voor ‘as is, where is’. Steeds zal per geval moeten worden bezien wat de bedoeling van partijen met deze clausule was. Dat is niet alleen afhankelijk van de letterlijke tekst van de clausule, maar ook van hetgeen partijen over en weer aan elkaar hebben verklaard en wat zij van elkaar op basis van die verklaringen en overige gedragingen van elkaar mochten verwachten. Dat het voor beide partijen belangrijk is om voldoende aandacht te besteden aan de formulering van de ‘as is, where is’-clausule, blijkt wel uit het volgende voorbeeld uit de praktijk.
Voorbeeld uit de rechtspraak
In een zaak die speelde bij de Rechtbank Noord-Nederland ving een verkoper die een beroep deed op een ‘as is, where is’-clausule bot. Verkoper bood een appartement aan dat zonder toestemming van de VvE was verbouwd tot drie zelfstandige woningen. In het concept van de koopovereenkomst stond een ‘as is, where is’-clausule. De verkoper maakte duidelijk dat hij deze clausule wilde laten staan, omdat het gebouw van de buitenkant oud was en dat risico’s op gebreken met zich bracht. Partijen sloten uiteindelijk de koopovereenkomst met de betreffende ‘as is, where is’-clausule. Kort na de verkoop, ontdekte de koper dat er geen toestemming van de VvE was voor het verbouwen van het appartementsrecht tot drie woningen, waardoor er problemen met de VvE voorzienbaar waren. De koper heeft vervolgens de koopovereenkomst vernietigd omdat hij had gedwaald.
De verkoper startte een rechtszaak tegen de koper en vorderde dat de koper de koopsom zou betalen en het appartement zou afnemen. De verkoper deed een beroep op de ‘as is, where is’-clausule en stelde dat op grond daarvan het risico dat de VvE bezwaren had tegen de verbouwing van het appartementsrecht tot drie woningen, voor rekening van koper kwam. De rechtbank ging hier niet in mee. De rechtbank oordeelde dat de verkoper geen beroep toekwam op de ‘as is, where is’-clausule, omdat koper deze clausule enkel zo hoefde te begrijpen, dat hij de risico’s droeg met betrekking tot feitelijke gebreken aan het pand. Het ging in dit geval echter om een juridisch gebrek, die niets te maken had met de ouderdom van het gebouw, zodat de verkoper zich niet kon beroepen op de ‘as is, where is’-clausule. Ook in hoger beroep kreeg koper gelijk.
Heb je hier vragen over?
Voor vragen over de koop- en verkoop van onroerend goed en specifiek over de ‘as is, where is’-clausule, kun je met mij contact opnemen (jipvanvlokhoven@lawandpepper.com of 06-42828475). Wil je op de hoogte blijven van mijn blogs? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.
Lees ook:
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel I): de ouderdomsclausule
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel II): de niet-zelfbewoningsclausule
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel III): de normaal gebruik-clausule
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel V): de boeteclausule
