Het kopen van een (eerste) huis is een life event. De krappe huizenmarkt kan ertoe leiden dat je als (te) kritische koper aan het kortste eind trekt. Gelet op de grote gevolgen is het zaak dat je je niet door emoties laat leiden, maar dat je zorgt dat je het speelveld blijft overzien. Deze blogreeks kan je daarbij helpen. In een blogreeks van vijf blogs ga ik namelijk in op veelvoorkomende bepalingen in een koopovereenkomst. In deze derde blog bespreek ik de zogenaamde ‘normaal-gebruik’-clausule.
De hoofdregel: overdracht in de staat waarin het zich bevindt
In een koopovereenkomst staat (veelal) dat de koper de woning koopt in de staat waarin zij zich bevindt ten tijde van de koop. Dit is met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het risico van (verborgen) gebreken ligt op basis van deze hoofdregel in eerste instantie bij de koper.
De uitzondering in de koopovereenkomst: normaal gebruik
Op deze hoofdregel wordt in veelgebruikte modelkoopovereenkomsten voor woningen een belangrijke uitzondering gemaakt. Namelijk dat de ‘verkoper ervoor instaat dat de woning over de feitelijke eigenschappen beschikt die voor een normaal gebruik van de woning noodzakelijk zijn’. Dit betekent dat in de woning op een voldoende veilige manier gewoond moet kunnen worden, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Is dat niet het geval? Dan zal je de verkoper op basis van deze uitzondering kunnen aanspreken.
Mededelingsplicht vs. onderzoeksplicht
Nu rust er op de koper wel een onderzoeksplicht. Van een koper mag namelijk worden verwacht dat hij/zij onderzoek uitvoert naar eventuele gebreken in of aan de woning. De reikwijdte van deze onderzoeksplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Bij een oud huis zal de onderzoeksplicht in de regel verder reiken dan bij de aankoop van een nieuwe woning. De onderzoeksplicht gaat in beginsel niet zo ver dat ook destructief onderzoek wordt verricht voordat of nadat een koopovereenkomst is gesloten.
Daar waar op koper een onderzoeksplicht rust, rust op de verkoper een mededelingsplicht. De verkoper moet bij haar/hem bekende relevante informatie over de staat van de woning gevraagd en ongevraagd delen met de koper. De koper mag er daarbij uitgaan dat de informatie die de verkoper deelt juist is. Als hoofdregel geldt dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper (HR 14 november 2008, NJ2008/588, Van Dalfsen/Gemeente Kampen).
Bodemverontreiniging en normaal gebruik
Nu kan de situatie zich voordoen dat kopers een woning met onderliggend perceel kopen met de intentie om de woning te slopen en op het perceel een nieuwe woning te bouwen. In een uitspraak van de Rechtbank Den Haag was dit aan de orde. Koper kwam er na sloop van de woning achter dat de bodem ernstig vervuild was en sanering bijna € 300.000,- kostte. Koper sprak verkoper aan op grond van onder meer wanprestatie. De rechter oordeelde echter dat van wanprestatie van verkoper geen sprake was. Partijen waren immers in de koopovereenkomst een normaal gebruik van de onroerende zaak als woonhuis overeengekomen. Onder het normale gebruik als woonhuis valt in principe niet de sloop van de bebouwing gevolgd door het gebruik van de grond als bouwgrond. Wil hier sprake van zijn, dan moeten partijen dit hebben afgesproken. Koper draaide in deze zaak dus zelf op voor de saneringskosten.
Heb je hier vragen over?
Voor vragen over de koop- en verkoop van onroerend goed en specifiek over de ‘normaal gebruik’-clausule in een koopovereenkomst, kun je met mij contact opnemen (jipvanvlokhoven@lawandpepper.com of 06-42828475). Wil je op de hoogte blijven van mijn blogs? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.
Lees ook:
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel I): de ouderdomsclausule
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel II): de niet-zelfbewoningsclausule
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel IV): de ‘as is, where is’-clausule
- Veelvoorkomende bepalingen in koopovereenkomsten (deel V): de boeteclausule
