Kunt u leegstandschade als gevolg van het faillissement van uw huurder nog wel verhalen op een door de failliete huurder verstrekte bankgarantie?
Op 17 februari 2017 wees de Hoge Raad een belangrijk arrest over deze vraag. Zie: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2017:278 Deze zaak bespreek ik in het juridische tijdschrift JIN (JIN 2017/aflevering 3). Hierna sta ik kort stil bij de onderliggende problematiek en de vraag waarom het arrest van de Hoge Raad zo belangrijk is.
Wat is het geval? Verhuurders plegen van hun huurders waarborgen te bedingen voor het geval de huurder onverhoopt op enig moment niet meer aan zijn betalingsverplichtingen jegens de verhuurder kan voldoen. Deze waarborg kan bijvoorbeeld worden verleend in de vorm van een door een bank af te geven onafhankelijke bankgarantie / huurgarantie. De bank zal, in ruil voor het afgeven van de bankgarantie aan de verhuurder, van de huurder verlangen dat deze zekerheid verleent in de vorm van een contragarantie ter zekering van de vordering van de bank op de huurder als gevolg van toekomstige uitkeringen onder de bankgarantie. Bijvoorbeeld door het verlenen van een pandrecht op roerende zaken, een hypotheekrecht op registergoederen, of door een bedrag in depot te geven dat door de garanderende bank kan worden verrekend zodra de bankgarantie door de verhuurder is getrokken.
In twee eerdere arresten (inzake Aukema/Uni-Invest en inzake Romania Beheer) besliste de Hoge Raad -kort gezegd- dat als een faillissementscurator een huurovereenkomst opzegt in verband met het faillissement, dit de verhuurder ten opzichte van de boedel van de huurder geen recht geeft op vergoeding van leegstandschade, ook niet als dat in het huurcontract is afgesproken. Trekt de verhuurder echter wel een daarvoor afgegeven bankgarantie, dan mag de garanderende bank daarvoor geen verhaal nemen op de boedel van de failliete huurder.
De vraag die echter nog niet was beantwoord, is of een verhuurder die een bankgarantie trekt voor leegstandschade als gevolg van het faillissement van de huurder, het getrokken bedrag aan de curator zou moeten afdragen. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag nu ontkennend.
Als gevolg van deze uitspraken hebben de meeste grote banken in Nederland de tekst van hun nieuw te verlenen bankgaranties als waarborg voor verplichtingen onder huurovereenkomsten aangepast. Bijvoorbeeld in die zin dat uitkeringen onder deze garanties worden verricht tot ten hoogste het bedrag dat onder de contragarantie kan worden verhaald. Maar ook huurgaranties “oude stijl” zijn nog geregeld aan de orde.
Deze besproken uitspraken noodzaken er nogmaals toe dat zorgvuldig aandacht wordt besteed aan de redactie van huurgaranties. Men dient zich te realiseren dat door de verhuurder onder de bankgarantie getrokken bedragen als gevolg van leegstandschade niet altijd door de garant op de failliete huurder kunnen worden verhaald. Het is de vraag of partijen zich hier voldoende van bewust zijn bij het aangaan van huurovereenkomsten en het in dat verband verlangen en afgeven van garanties. Ook in de uitwinningsfase is men zich hier – kennelijk – onvoldoende van doordrongen.
Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op.