In de wet is expliciet opgenomen dat verkrijgers van rechten op registergoederen (bijv. kopers) worden beschermd tegen een onvolledigheid in de openbare registers (het Kadaster). Het betreffende wetsartikel, artikel 3:24 BW, geldt echter niet voor beslagleggers op registergoederen. Beslagleggers kunnen wel derdenbescherming ontlenen aan artikel 3:36 BW dat een algemene regel van derdenbescherming geeft en zich niet beperkt tot de inschrijving van registergoederen. Dit volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 18 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2640).
De Hoge Raad overweegt in voormeld arrest dat beslagleggers derdenbescherming kunnen ontlenen aan artikel 3:36 BW. Voor de bescherming op grond van dit artikel is niet vereist dat de beslaglegger wordt benadeeld, aldus de Hoge Raad. Enkel van belang is of de beslaglegger als derde op grond van een verklaring of een gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen, het ontstaan, bestaan of tenietgaan van een bepaalde rechtsbetrekking heeft aangenomen en in redelijk vertrouwen op de juistheid van die veronderstelling heeft gehandeld. In de voornoemde uitspraak overwoog de Hoge Raad echter dat het hof te Den Haag in die kwestie de reikwijdte van de bescherming van artikel 3:36 BW heeft miskend. Wat speelde er?
Casus
Op 30 mei 2007 had FGH Bank N.V. (‘FGH Bank’) een hypotheekrecht verkregen op een onroerende zaak van Mewivast Projectontwikkeling B.V. (‘Mewivast’). Kort daarna is de onroerende zaak gesplitst in appartementsrechten. Op 1 september 2011 heeft FGH Bank afstand gedaan van haar hypotheekrecht op één van de appartementsrechten (nr. A13) en is het hypotheekrecht doorgehaald in het Kadaster. Vervolgens heeft Aannemingsbedrijf Fraanje B.V. (‘Fraanje’) op 10 november 2011 conservatoir beslag gelegd op het betreffende appartementsrecht voor een vordering van € 400.000,–. Kort daarna bleek dat het niet juist was dat het hypotheekrecht ten aanzien van het betreffende appartementsrecht is doorgehaald. FGH Bank had wel afstand gedaan van haar hypotheekrecht op enkele andere appartementsrechten maar van dat betreffende appartementsrecht niet. Op 12 december 2011 was het hypotheekrecht weer zichtbaar in het Kadaster. Kort daarna is het conservatoir beslag van Fraanje overgegaan in een executoriaal beslag en wilde zij tot uitwinning overgaan. Tussen FGH Bank en Fraanje is discussie ontstaan wie als eerste recht heeft op de opbrengst bij executie. Fraanje heeft een beroep gedaan op de derdenbescherming van artikel 3:36 BW omdat zij op het moment dat zij het beslag legde er – gelet op het feit dat er geen hypotheek in het Kadaster vermeld stond – van uitging dat zij beslag legde op een onbezwaard goed.
Uit de uitspraak van de Hoge Raad volgt dat Fraanje als beslaglegger dus daadwerkelijk derdenbescherming aan artikel 3:36 BW kan ontlenen. Echter, deze bescherming ziet alleen op de handeling die Fraanje in redelijk vertrouwen op de juistheid van zijn veronderstelling heeft verricht. In dit geval was die handeling het leggen van het beslag door Fraanje in het vertrouwen dat het beslagen appartementsrecht vrij van hypotheken was. Dit heeft echter niet tot gevolg dat Fraanje op grond van de derdenbescherming het beslagen goed onbezwaard mag uitwinnen, aldus de Hoge Raad. Op het moment van uitwinning was Fraanje er immers mee bekend dat er wel een ouder hypotheekrecht op de onroerende zaak rustte. De conclusie van de Hoge Raad is dan ook dat het hypotheekrecht van FGH Bank vanaf het moment van vestiging onafgebroken op het appartementsrecht heeft gerust en dat FGH Bank dit recht aan Fraanje kan tegenwerpen.
Conclusie
Het is belangrijk om het Kadaster te raadplegen voordat u tot beslaglegging overgaat. Daaraan kunt u als beslaglegger rechten (bescherming) ontlenen. Als echter later, op het moment van executie van het beslag, blijkt dat de informatie in het Kadaster onvolledig was en er toch een hypotheekrecht op de onroerende zaak rustte, kunt u het beslag niet aan de hypotheekhouder tegenwerpen. Oftewel, de hypotheekhouder zal zich met voorrang op de opbrengst mogen verhalen in plaats van u als beslaglegger. Mocht de executie van de beslagen onroerende zaak al wel hebben plaatsgevonden op het moment dat blijkt dat de informatie in het Kadaster onvolledig was, dan zal u dit wel aan de oudere hypotheekhouder kunnen tegenwerpen.
Indien u vragen heeft over het leggen van beslag, de uitwinning daarvan en/of rechten van hypotheekgevers en hypotheekhouders neemt u dan contact op met een van onze advocaten.