Ivette is samen met Nathalie Amiel (Houthoff) auteur voor de rubriek ‘huurrecht’ van Mr. Online, hét online platform voor juristen. In deze bijdrage bespreken zij een recente uitspraak van de Hoge Raad over het opschorten van het huurgenot. Ook wijzen zij de lezer op de nieuwe ROZ-modelcontracten voor kantoor- en winkelruimtes.
Opschorting van huurgenot
In het verleden is door verschillende rechters geoordeeld dat een verhuurder in beginsel niet bevoegd is om het verschaffen van het huurgenot op te schorten als de huurder (bijvoorbeeld) zijn huur niet betaalt. De gedachte daarachter is dat deze opschorting niet ongedaan kan worden gemaakt zodra de huurachterstand is betaald. Het nadeel van de opschorting blijft dan ook altijd bij de huurder liggen. De veronderstelling dat dit bezwaar aan opschorting van het huurgenot in de weg staat, blijkt nu echter onjuist te zijn.
Het arrest
In een arrest van 15 maart 2024 overwoog de Hoge Raad dat er geen regel bestaat die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt, omdat hij achteraf niet alsnog het huurgenot kan verschaffen over de opschortingsperiode (ECLI:NL:HR:2024:389).
De huurder in deze zaak betaalde vanaf januari 2019 geen huur meer en verliet de bedrijfsruimte begin mei 2019. Begin juli 2019 verving de verhuurder de sloten van de bedrijfsruimte, wat feitelijk neerkomt op het opschorten van het verschaffen van huurgenot.
De huurder stelde in cassatie onder meer dat de verhuurder de kernverplichting tot het verschaffen van het huurgenot niet kon opschorten, althans in ieder geval niet op de enkele grond dat de huurder de huur niet had betaald. Te meer omdat het huurgenot over de periode van opschorting niet met terugwerkende kracht alsnog kan worden verschaft, zodra de huurachterstand is betaald.
De Hoge Raad overwoog dat de huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is en dat een partij bevoegd is de nakoming van haar verplichting op te schorten, als de wederpartij zijn tegenoverstaande verplichting niet nakomt (artikel 6:262 lid 1 BW).
Bent u geïnteresseerd in andere bijdragen van Ivette en Nathalie? Kijk dan op de website van Mr. Online.
