In een reeks blogs heb ik meer verteld over het onderwerp overlast. Wat is het precies? Wanneer spreken we van onrechtmatige overlast? En welke verplichtingen heb je als verhuurder op het moment dat jouw huurder overlast ervaart of veroorzaakt? In de laatste blog uit deze reeks sta ik stil bij de vraag of overlast kan kwalificeren als gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW) en of een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering (art. 7:207 lid 1 BW).
Een gebrek?
In de eerste blog uit deze reeks gaf ik aan dat als uitgangspunt geldt dat het aan de omwonenden zelf is om de overlastgevende huurder aan te spreken op zijn gedrag. Daarbij kan buurtbemiddeling of mediation worden ingeschakeld. Biedt dat geen uitkomst? Dan staat het de omwonenden vrij om een juridische procedure tegen de overlastgevende huurder te starten (op basis van een onrechtmatige daad).
Als de omwonenden en overlastgevende huurder van dezelfde verhuurder huren, kunnen de omwonenden ook hun verhuurder verzoeken om op te treden tegen de overlastgever. Op grond van de wet (artikel 7:206 lid 1 BW) is een verhuurder verplicht om op verlangen van een huurder gebreken te verhelpen. Nu levert het enkele bestaan van overlast echter nog geen gebrek op. Omdat het woongenot door de overlast wordt aangetast, kan het stilzitten van de verhuurder wel een gebrek opleveren. Wat er zoal van een verhuurder verwacht mag worden kwam aan bod in de eerste blog uit de reeks.
Huurprijsvermindering?
Als sprake is van een gebrek, heeft de huurder die overlast ondervindt verschillende mogelijkheden tot zijn beschikking staan. Uiteindelijk kan de huurder ook tegen zijn verhuurder een juridische procedure starten en vorderen dat de verhuurder wordt verplicht om een ontbindings- en ontruimingsprocedure te starten tegen de overlastgevende huurder. De huurder kan daarnaast huurprijsvermindering vorderen.
In de praktijk zien we regelmatig dat huurders eigenhandig besluiten dat zij niet langer gehouden zijn om de huur volledig aan hun verhuurder te voldoen; zij schorten vanwege de door hen ondervonden overlast zonder tussenkomst van de kantonrechter of Huurcommissie deels of geheel hun betalingsverplichting op. Dat is buitengewoon risicovol, omdat dit kan leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst van de huurder zelf.
Vragen?
Heb je te maken met een overlastgevende huurder en weet je niet of en hoe je hiermee moet omgaan? Of heb je te maken met een huurder die overlast ervaart en is gestopt met het betalen van de huur? Ik kijk en denk graag met je mee. Je kan mij bereiken op adrismidt@lawandpepper.com of op 06 46 73 49 71.
Wil je graag op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocatenen mijzelf.