In een reeks blogs staan we stil bij het fenomeen woonfraude. Wat is het, hoe herken je het en wat doe je eraan? In deze blog bespreek ik een specifieke vorm van woonfraude; illegale onderverhuur. Een hardnekkig probleem, vooral in de grote steden, waar het woningtekort groot is. Veel gemeenten zijn de laatste jaren daarom meer gaan controleren op onderverhuur, en zijn ook harder hiertegen gaan optreden. Als verhuurder is het zaak om zelf ook alert te blijven en op te treden tegen illegale onderverhuur. Het kan namelijk leiden tot waardevermindering van het vastgoed.
Wat is onderverhuur en wanneer is het toegestaan?
Wie op Google zoekt naar de betekenis van onderverhuur leest dat sprake is van onderverhuur als iemand een woning huurt van een huurder. Daarbij is dus sprake van twee huurovereenkomsten: één huurovereenkomst tussen de verhuurder en de onderverhuurder, en één huurovereenkomst tussen de onderverhuurder en de onderhuurder.
Onderverhuur van woonruimte is in beginsel niet toegestaan. Het wetsartikel waaruit dit kan worden afgeleid (artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek) heeft zelfs een bredere strekking. Daarin staat namelijk:
“In afwijking van artikel 221 is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. De huurder van een zelfstandige woonruimte die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven.”
Dit betekent dat niet alleen onderverhuur in beginsel niet is toegestaan, maar ook ingebruikgeving aan vrienden of familie.
Uitzondering op het verbod op onderverhuur
Een uitzondering is de zogenaamde ‘hospitaverhuur’ (zie de tweede volzin van artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek). In dat geval moet zijn voldaan aan een aantal voorwaarden:
- De hoofdhuurovereenkomst moet betrekking hebben op zelfstandige woonruimte;
- De onderverhuurder moet zijn hoofdverblijf in de woning houden;
- De onderhuurovereenkomst mag slechts op een gedeelte van de woning (een verdieping of kamer) zien.
Tip: in de praktijk zien we vaak dat ook voor deze vorm van onderverhuur een verbodsbepaling is opgenomen in de huurovereenkomst of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. In die bepaling staat dan bijvoorbeeld dat de huurder alleen met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder (delen van) de woning mag onderverhuren of aan derden in gebruik mag geven. Hierdoor behoud je als verhuurder niet alleen inzicht in wie er in jouw woning woont, maar kun je daar ook invloed op uitoefenen en/of voorwaarden aan verbinden.
Toch onderverhuurd, en dan?
Als een huurder handelt in strijd met het wettelijke of contractuele verbod op onderverhuur, is sprake van illegale onderverhuur. Dat is een ernstige tekortkoming van de huurder. In dat geval kan je als verhuurder in een juridische procedure de ontbinding van de huurovereenkomst (en ontruiming van de woning) vorderen. Daarin is het ook mogelijk om (indien overeengekomen) de contractuele boete en winstafdracht te vorderen.
Je zal wel bewijs moeten aandragen; een vermoeden of signaal van illegale onderverhuur is niet voldoende. Maar… hoe bewijs je dat een huurder in strijd met een verbod op onderverhuur heeft onderverhuurd?
Tip: het is mogelijk om in de huurovereenkomst of daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden een zogenaamd ‘bewijsbeding’ op te nemen. De bewijslast komt dan (groten)deels bij de huurder te liggen. Maar let op: dit beding moet zorgvuldig worden geformuleerd, anders loop je het risico dat de rechter het als onredelijk bezwarend beding vernietigt.
Hoe verzamel je bewijs voor illegale onderverhuur?
Als je illegale onderverhuur wil bewijzen, kan je denken aan de volgende middelen:
- Eigen verklaringen, bijvoorbeeld naar aanleiding van een onaangekondigd huisbezoek.
- Verklaringen van omwonenden, werknemers of opdrachtnemers (zoals monteurs, onderhoudspersoneel, etc.) en/of de onderhuurder.
- Foto’s van naambordjes op of bij de voordeur van de woning.
- Adresonderzoek door de gemeente.
- Een rapport van een particulier recherchebureau.
Heb je voldoende bewijs van de illegale onderverhuur? Dan is het goed om met de onderverhuurder in gesprek te gaan. In mijn vorige blog (‘Dossier woonfraude: hoe pak je het aan?’) lees je hoe je dit doet en welke vervolgstappen je kan nemen.
Meer weten?
In mijn volgende blog vertel ik je meer over de bescherming die onderhuurders van zelfstandige woonruimte genieten. Heb je vragen over dit onderwerp? Of vermoed je dat er in jouw woning sprake is van illegale onderverhuur of een andere vorm van woonfraude? Neem dan gerust contact met mij op (adrismidt@lawandpepper.com of 06 – 46 73 49 71).
Wil je graag op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten en mijzelf.
