Wil je als verhuurder – met voortzetting van de huurovereenkomst – overgaan tot renovatie van een huurwoning? Dan moet je de huurder op grond van de wet een redelijk renovatievoorstel doen (art. 7:220 lid 2 BW). Om maar direct een juridische open deur in te trappen: of een renovatievoorstel redelijk is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Toch valt er in algemene bewoordingen wel iets over te zeggen.
Wat zegt de wet?
De wet stelt als hard vereiste dat het voorstel schriftelijk aan de huurder wordt gedaan. In de wet is verder niet bepaald wanneer een voorstel redelijk wordt geacht (op de zogenoemde 70 procent-regeling ga ik in de volgende blog in). In de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3) vinden we daarvoor wel aanknopingspunten. Zo is opgemerkt dat het voorstel redelijk moet zijn gelet op zowel de belangen van de verhuurder, huurder als eventuele legale en illegale onderhuurder(s). De volgende zes punten spelen in dat kader een rol:
1. de aard van de werkzaamheden (wat gaat er gebeuren?);
2. de noodzaak van de medewerking van de huurder;
3. de financiële consequenties voor de verhuurder (als de huurder niet meewerkt);
4. de huurprijsverhoging voor de huurder (in redelijke verhouding tot de door de verhuurder gemaakte kosten);
5. de mogelijkheid van een vervangend huurobject (zie voor het antwoord op de vraag of je hier als verhuurder toe bent gehouden de eerste blog uit deze reeks); en
6. de overige omstandigheden van het geval (zoals persoonlijke omstandigheden van de huurder).
En nu praktisch
De hierboven genoemde punten zijn uiteraard niet meer dan aanknopingspunten, die in de rechtspraak verder zijn uitgewerkt. De rechtspraak omtrent renovatievoorstellen is zeer casuïstisch. Daarom geef ik hieronder een aantal algemene tips:
1. Het voorstel moet reëel (tip: beeld je in wat je voor jezelf of een dierbare reëel zou vinden) en duidelijk (taalniveau B1 en afbeeldingen waar mogelijk) zijn;
2. Vermeld moet worden wat er wanneer (data/tijdstippen) gaat gebeuren;
3. Maak de huurder duidelijk waarom de werkzaamheden nodig zijn;
4. Geef aan wat de huurder kan verwachten qua overlast (geluid, stof, afval, bereikbaarheid, etc.);
5. Moet de huurder de huurwoning tijdelijk verlaten? Zo ja, is er een wisselwoning beschikbaar? Zo nee, levert de verhuurder een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten (anno 2024: € 7.428,-)?
6. Ontvangt de huurder nog andere vormen van compensatie (financieel dan wel materieel)?
Wat als een huurder niet instemt?
Als een huurder het renovatievoorstel niet heeft aanvaard, staat de gang naar de rechter open. De verhuurder zal daartoe in beginsel het initiatief moeten nemen. Daar schreef ik al over in de eerste blog uit deze reeks.
Complexgewijze renovatie
Bij complexgewijze renovaties (van tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen) is de wetgever verhuurders bewijstechnisch tegemoetgekomen. Wanneer 70% (of meer) van de betrokken huurders het renovatievoorstel heeft aanvaard, wordt het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn (art. 7:220 lid 3 BW). Het is dan aan de huurders die niet met het renovatievoorstel hebben ingestemd om hun verhuurder in rechte te betrekken. Doen zij dat niet of niet binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving dat 70% instemming is behaald, dan staat de redelijkheid van het renovatievoorstel vast. Ook de huurders die niet met het renovatievoorstel hebben ingestemd zijn dan gehouden om medewerking aan de renovatiewerkzaamheden te verlenen. Dat kan desnoods in kort geding door de verhuurder worden afgedwongen. Over deze zogenoemde 70 procent-regeling ga ik in de volgende blog dieper in.
Vragen?
Heb je hier vragen over? Wil je dat ik eens met je meekijk naar een renovatievoorstel? Of heb je te maken met een huurder die geen medewerking wil verlenen aan de uitvoering van renovatiewerkzaamheden? Neem dan gerust contact met mij op. Je kan mij bereiken op adrismidt@lawandpepper.com of op 06 46 73 49 71.
Wil je graag op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten en mijzelf.
Dieper op de inhoud ingaan?
Bij Law&Pepper verzorgen wij regelmatig cursussen. Zo ook over de renovatieregeling. Daarbij vinden wij het vanzelfsprekend dat de inhoud van onze presentatie op jouw organisatie is afgestemd. Benieuwd wat wij voor jouw organisatie kunnen betekenen? Neem dan vrijblijvend contact met mij op.
