Als een verhuurder werkzaamheden aan een huurwoning wil (laten) uitvoeren, ontstaat er nog wel eens verwarring over de aard van die werkzaamheden (de ‘kwalificatie’). Gaat het om dringende werkzaamheden (art. 7:220 lid 1 BW), renovatiewerkzaamheden (art. 7:220 lid 2 BW) of overige werkzaamheden? Dit onderscheid is van belang, omdat uit deze kwalificatie verschillende rechten en verplichtingen voor huurders en verhuurders voortvloeien.
Dringende werkzaamheden
Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten, schade of nadeel (zouden kunnen) leiden. Dat betekent dat de verhuurder niet kan wachten tot het einde van de huurovereenkomst om deze werkzaamheden uit te (laten) voeren. Denk hierbij aan preventief onderhoud (ter voorkoming van gebreken) en herstelwerkzaamheden (ter verhelping van gebreken, art. 7:206 BW). Financiële motieven (mislopen van subsidie of fiscaal voordeel) en schaalvoordelen (bij projectgewijze renovatie) kunnen werkzaamheden ook dringend maken.
Verplichting tot medewerking
Dringende werkzaamheden vormen een inbreuk op het (rustig) huurgenot van de huurder. Een huurder moet medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden aan zijn huurwoning. Gedoogt de huurder de dringende werkzaamheden niet, dan kan de verhuurder de medewerking via de rechter afdwingen (vaak gepaard met een tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming van de huurwoning). Het structureel niet verlenen van medewerking kan zelfs slecht huurderschap (art. 7:213 BW) opleveren.
Renovatie
Renovatie is een breed begrip; hieronder wordt juridisch gezien zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Het enkel vernieuwen van zaken, zoals een keuken, badkamer of toilet, is onvoldoende om te spreken van renovatie. Renovatiewerkzaamheden worden geacht te leiden tot een toename van het huurgenot (de huurder moet er zogezegd op vooruitgaan). Omdat het een objectieve toets betreft, doet het er echter niet toe wat de huurder in kwestie van de werkzaamheden en zijn huurgenot vindt.
(Redelijk) renovatievoorstel
Een huurder is, anders dan bij dringende werkzaamheden, niet zonder meer verplicht om medewerking te verlenen aan de uitvoering van renovatiewerkzaamheden. De verhuurder zal de huurder eerst een – gelet op de belangen van partijen en eventuele onderhuurders – redelijk voorstel moeten doen. Over wat er onder een redelijk renovatievoorstel wordt verstaan, ga ik in de volgende blog in.
Weigert de huurder medewerking te verlenen?
Weigert de huurder met het renovatievoorstel in te stemmen en medewerking aan de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden te verlenen, zal de verhuurder de huurder in rechte kunnen betrekken. Het is dan aan de verhuurder om de redelijkheid van zijn renovatievoorstel aan te tonen (op de zogenoemde 70 procent-regeling bij tien of meer huurwoningen die een bouwkundige eenheid vormen kom ik in de derde blog van deze reeks terug). De rechter toetst de redelijkheid van het renovatievoorstel en kan de huurder veroordelen om gelegenheid te geen voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden (al dan niet door de huurwoning tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen).
Verhuis- en herinrichtingskosten
Indien de huurder de huurwoning vanwege de renovatiewerkzaamheden (dus niet vanwege de dringende werkzaamheden) tijdelijk moet verlaten, draagt de verhuurder bij in de verhuis- en herinrichtingskosten van de huurder (art. 7:220 lid 5 BW). Het is niet noodzakelijk dat de huurder daarbij zijn inboedel verplaatst. Of de renovatiewerkzaamheden maken dat de huurder zijn huurwoning moet verlaten, kan zowel van objectieve (de aard van de werkzaamheden) als subjectieve (de persoonlijke omstandigheden van de huurder) factoren afhangen.
Voor de huurders van zelfstandige woonruimte is in de wet een minimale verhuishuiskostenvergoeding opgenomen (art. 7:220 lid 6 BW). Deze bedraagt anno 2024 € 7.428,-. Jaarlijks wordt dit minimumbedrag voor 1 maart gewijzigd.
De huurder heeft geen recht op de voornoemde bijdrage in de verhuis- en herinrichtingskosten als de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aanbiedt en dit in de gegeven omstandigheden een redelijke en passende voorziening is (gelet op onder meer de ligging en kwaliteit van de wisselwoning en de persoonlijke omstandigheden van de huurder). Dat geldt ook wanneer de verhuurder een redelijke en passende wisselwoning heeft aangeboden, maar de huurder daar geen gebruik van maakt.
Overige werkzaamheden
Overige werkzaamheden zijn, zoals de naam al doet vermoeden, een restcategorie. Het betreffen werkzaamheden die niet dringend zijn en niet leiden tot een toename van het huurgenot. Denk hierbij aan het wijzigen van de indeling van de huurwoning. Overige werkzaamheden zijn niet afdwingbaar; de instemming van de huurder is noodzakelijk (art. 6:217 BW).
Vragen?
Zoals aangegeven, is het onderscheid tussen dringende-, renovatie- en overige werkzaamheden niet altijd even duidelijk. Doordat de grens niet altijd scherp is te trekken, kan ook sprake zijn van samenloop. Bepaalde renovatiewerkzaamheden zouden daardoor – onder omstandigheden – ineens als dringende werkzaamheden kunnen worden aangemerkt.
Heb je vragen over de renovatieregeling of wil je dat ik eens met je meekijk naar een casus? Neem dan gerust contact met mij op. Je kan mij bereiken op adrismidt@lawandpepper.com of op 06 46 73 49 71.
Dieper op de inhoud ingaan?
Bij Law&Pepper verzorgen wij regelmatig cursussen. Zo ook over de renovatieregeling. Daarbij vinden wij het vanzelfsprekend dat de inhoud van onze presentatie op jouw organisatie is afgestemd. Benieuwd wat wij voor jouw organisatie kunnen betekenen? Neem dan vrijblijvend contact met mij op.
