De koper van een registergoed wordt met ingang van 1 januari 2016 onder omstandigheden beter beschermd tegen een beslaglegging ten laste van de verkoper. Per deze datum is het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering gewijzigd (http://wetten.overheid.nl/BWBR0001827/2016-01-01).
Vormerkung
Op grond van de wet (art. 7:3 Burgerlijk Wetboek – BW – ) kan een koopovereenkomst met betrekking tot een registergoed worden ingeschreven in de openbare registers (van het Kadaster). Dit wordt ook wel de Vormerkung genoemd. Met deze inschrijving wordt de koper beschermd tegen bijvoorbeeld een faillissement van de verkoper, latere vervreemdingen of bezwaringen van het registergoed door de verkoper of een later gelegd beslag door een schuldeiser van de verkoper. De levering van het registergoed wordt door deze omstandigheden dus niet belemmerd. De wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering per 01-01-2016 hebben betrekking op deze laatste situatie: bescherming tegen een later gelegd beslag.
In de praktijk bleek de bescherming die de Vormerkung verschafte niet (goed) te werken bij een executoriaal of conservatoir beslag. Schuldeisers van de verkoper konden de door de koper verkregen bescherming (als gevolg van de Vormerkung) ontwijken door in plaats van een beslag op het registergoed, beslag te leggen op de koopsom. Dit kan door middel van een derdenbeslag op de koopsom onder de koper of onder de notaris die de ontvangen koopsom ten behoeve van de levering onder zich houdt. Het gevolg van een beslag op de koopsom onder de koper (of onder de notaris), is dat de koper de koopsom voor de levering niet bevrijdend aan de notaris kan betalen (dan wel de notaris kan deze niet bevrijdend doorbetalen). De verkoper zal de onroerende zaak als gevolg daarvan niet willen leveren en zo ontstaat er een patstelling.
Om voorgaande patstelling te voorkomen en de bescherming van de koper te herstellen maar ook de belangen van de beslaglegger te waarborgen, hebben er wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering plaatsgevonden.
Wijzigingen Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)
Er worden twee belangrijke wijzigingen doorgevoerd.
- Aan artikel 475h Rv wordt een nieuw lid toegevoegd: als een beslag op de koopsom wordt gelegd nadat de koopovereenkomst is ingeschreven in het kadaster (de Vormerkung), dan kan de koper toch de koopsom bevrijdend aan de notaris betalen (alsof er geen beslag op rust). Hierdoor is een dergelijk beslag geen hindernis meer voor de effectuering van de koopovereenkomst en kan het registergoed worden geleverd.
- Artikel 507b Rv wordt toegevoegd. Dit artikel heeft de volgende werking. Als beslag wordt gelegd op het registergoed nadat de koopovereenkomst is ingeschreven in het kadaster, dan kan de levering toch doorgang vinden (alsof er geen beslag op rust). Dit is niet nieuw. Echter, het beslag verdwijnt niet. Zodra alle partijen die betaald moeten worden uit de koopsom (zoals de hypotheekhouder), zijn betaald, is het mogelijk dat er nog geld resteert (een surplus). Dat deel komt in beginsel toe aan de verkoper. De notaris betaalt dit restant van de koopsom normaliter uit aan de verkoper. Echter, als een beslag rustte op het registergoed, dan komt dit beslag volgens de nieuwe regeling te rusten op dit surplus. De notaris is dan niet gerechtigd om het surplus aan de verkoper uit te betalen. Met deze nieuwe regeling vervalt in beginsel de noodzaak om derdenbeslag onder de notaris of onder de koper te leggen.
Op grond van deze nieuwe regeling is er enkel één verliezer in de genoemde situatie en dat is de verkoper. De winnaars zijn (mits er sprake is van een Vormerkung):
- de koper: hij ondervindt geen hinder van het beslag;
- de gerechtigden tot (een deel van) de koopsom (denk aan de hypotheekhouder, andere (eerdere) beslagleggers): zij krijgen betaald;
- de schuldeiser: hij weet zeker dat een beslag dat is gelegd op het registergoed na de Vormerkung, komt te rusten op het surplus van de koopsom. (Uiteraard moet er dan wel een overschot zijn.)
Kortom vanaf 1 januari 2016 kan worden volstaan met één beslag op het registergoed. Is dit beslag gelegd na de Vormerkung, dan wordt dit beslag na de levering van het registergoed op grond van artikel 507b Rv omgezet in een beslag op het deel van de koopprijs dat de notaris onder zich houdt nadat alle overige gerechtigden op de koopsom (met uitzondering van de verkoper) zijn voldaan. Wordt er (na de Vormerkung) toch (ook) beslag gelegd onder de koper en/of notaris op de koopsom, dan kan deze ondanks het beslag bevrijdend worden (door) betaald.
Wilt u meer weten over beslagrecht? Neem dan contact op met Mignon ter Beek.