Sinds 2013 dienen verhuurders van een gereguleerd woningbezit, zijnde voor verhuur bestemde huurwoningen met een huurprijs niet hoger dan de liberalisatiegrens, de zogenaamde verhuurderheffing te betalen. Deze verhuurderheffing is onder meer ingevoerd om de nationale schuld te verminderen. De verhuurderheffing maakt deel uit van de maatregelen in het Woonakkoord. Deze maatregelen moeten de woningmarkt beter laten functioneren. Op 21 september 2016 is het wetsvoorstel Wijziging van de Wet Maatregelen woningmarkt 2014 II ingediend. Dit wetsvoorstel is ingediend naar aanleiding van de evaluatie over de effecten van de verhuurderheffing en de heffingsvermindering in de praktijk. Het wetsvoorstel is op 31 januari 2017 door de Eerste Kamer aangenomen. De belangrijkste wijzigingen zullen hieronder kort worden behandeld.
Heffingsvrije voet
Met de inwerkingtreding van de gewijzigde wet zal de heffingsvrije voet voor de verhuurderheffing worden verhoogd van 10 woningen naar 50 woningen. Als gevolg hiervan zullen de ‘kleine’ verhuurders geen verhuurderheffing meer moeten betalen. Vooral woningcorporaties zullen als gevolg van deze wijziging de rekening van de verhuurderheffing dragen.
Krimpgebieden
De Achterhoek en Noordoost Fryslân zijn toegevoegd aan de lijst van gebieden waarvoor de heffingsvermindering voor sloop en samenvoeging van woningen kan worden aangevraagd. Deze heffingsvermindering is gericht op investeringen in krimpgebieden. Daarnaast wordt de periode waarin aanvragen voor heffingsvermindering kunnen worden ingediend voor de categorieën sloop en samenvoeging van woningen verlengd tot en met 31 december 2019. Deze verlenging geldt ook voor de regio Rotterdam Zuid.
Aankoop particuliere woningen
Vanwege de stijging van de vraag naar voornamelijk goedkopere huurwoningen voorziet deze wetswijziging tevens in een tijdelijke vrijstelling van twintig jaar van de verhuurderheffing voor de aankoop van woningen door een verhuurder van woningen die thans in particulier bezit zijn en die deel uitmaken van een complex waar de betreffende verhuurder al woningen in eigendom heeft. Het betreft particuliere woningen die worden aangekocht in de periode 2017-2019.
Wat betreft de definitie van een complex wordt opgemerkt dat ook rijtjeshuizen kunnen worden aangemerkt als complex, zolang er sprake is van fysieke verbondenheid. Met de eis van fysieke verbondenheid wordt bedoeld dat binnen de betreffende complexen aparte sloop of herstructurering van individuele woningen niet mogelijk of bovenmatig complicerend is.
Heffingsvermindering goedkope segment
Voor de woningen die in de periode 2017-2021 worden gebouwd en een huurprijs hebben onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag, is met de wetswijziging gevolg gegeven aan de eerdere toezegging van de Minister voor Wonen en Rijksdienst dat er voor deze woningen een heffingsvermindering zal worden ingevoerd. Deze wijziging dient als stimulans om de voorraad van goedkopere huurwoningen uit te breiden. Indien de verhuurder alsnog een hogere huur dan de aftoppingsgrens vraagt, voldoet hij niet aan de voorwaarden voor de heffingsvermindering. De definitieve investeringsverklaring kan dan worden ingetrokken als gevolg waarvan de verhuurder geen recht (meer) heeft op de heffingsvermindering.
De heffingsvermindering zal € 20.000 per gebouwde woning bedragen in de schaarstegebieden, en € 10.000 per gebouwde woning in de rest van Nederland. De schaarstegebieden betreffen de gehele provincie Utrecht, het oosten van Noord-Brabant, in Gelderland de Betuwe en de Veluwe, een groot deel van het midden en zuiden van Noord-Holland, en in Zuid-Holland Leiden en Bollenstreek.
Voor de bouw van huurwoningen in Rotterdam-Zuid geldt een heffingsvermindering van € 25.000,– voor woningen waarvan de huurprijs gelijk of hoger is dan de aftoppingsgrens en niet hoger dan € 710,68 (zijnde de huidige liberalisatiegrens) en € 35.000,– indien de huurprijs lager is dan de aftoppingsgrens.
De heffingsvermindering mag in alle gevallen niet hoger zijn dan 40% van het investeringsbedrag.
WOZ-waarde
Als gevolg van de huidige krappe woningmarkt stijgt de WOZ-waarde van sociale huurwoningen aanzienlijk. Een onbeperkte hoogte van de verhuurderheffing brengt zowel de investeringen als het behoud van de voorraad sociale huurwoningen in gevaar. Om die reden zal de verhuurderheffing vanaf 1 januari 2018 niet meer worden gerekend over de volledige WOZ-waarde, maar over een WOZ-waarde van maximaal € 250.000,–. Het maximumbedrag van €250.000,– zal vervolgens jaarlijks stijgen met de gemiddelde stijging van de waarde van woningen, vastgesteld in het kader van de Wet waardering onroerende zaken.
Verhuren van een rijksmonument? Algehele vrijstelling verhuurderheffing
Ongeveer 5.800 sociale huurwoningen bevinden zich in panden die als Rijksmonument zijn aangewezen. Vanwege de hogere onderhoudskosten is het moeilijk om deze woningen nog als sociale huurwoning aan te bieden, terwijl veel verhuurders die intentie wel hebben. Het heffen van verhuurderheffing maakt het nog lastiger deze complexen als zodanig te exploiteren. Nu deze woningen historisch gezien tot de kern van de sociale woningvoorraad behoren heeft men een algehele vrijstelling van de verhuurderheffing opgenomen in de gewijzigde wet.
Tarief
Of bovengenoemde maatregelen daadwerkelijk gaan leiden tot een voordeel voor (met name de grotere) woningcorporaties is maar de vraag. Het opnemen van de diverse vrijstellingen en heffingsverminderingen heeft immers geleid tot een stijging van het totale tarief van de verhuurderheffing. Vanaf 1 januari 2018 wordt het tarief 0.591 % van de WOZ-waarde van een woning.
Inwerkingtreding wetswijziging
Wanneer deze wetswijziging in werking zal treden is nog niet bekend. De datum van de inwerkingtreding zal nog bij koninklijk besluit worden vastgesteld. De verwachting is dat dit, gezien de inhoud van de wetswijziging, op korte termijn zal plaatsvinden.