Ivette is samen met Nathalie Amiel (Houthoff) auteur voor de rubriek ‘huurrecht’ van Mr. Online, hét online platform voor juristen. In deze bijdrage bespreken zij de conclusie van de plaatsvervangend procureur-generaal over huurprijswijzigingsbedingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten.
In eerdere bijdragen bespraken wij dat de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad over huurprijswijzigingsbedingen. De kern van deze vragen is of een bepaling die de jaarlijkse huurverhoging koppelt aan de inflatie (CPI) met een aanvullende opslag van maximaal drie procent oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.
Op vrijdag 19 juli 2024 is in deze prejudiciële procedure de conclusie van plaatsvervangend procureur-generaal Wissink gepubliceerd, waarin hij de Hoge Raad over dit onderwerp adviseert. Enkele belangwekkende elementen hieruit zijn de volgende:
– De PG concludeert gemotiveerd dat sprake is van twee afzonderlijke bedingen (een inflatiebeding en een opslagbeding), die separaat op eventuele oneerlijkheid moeten worden getoetst.
– Bij de beoordeling van het opslagbeding neemt de PG als algemeen uitgangspunt dat een verhuurder van een geliberaliseerde woning een gerechtvaardigd belang heeft om de aanvangshuurprijs te kunnen aanpassen. Dit geldt te meer nu een huurovereenkomst doorgaans voor langere tijd wordt gesloten, waarbij de huurder huurbescherming geniet. Een opslagbeding vangt bovendien boveninflatoire kostenstijgingen op en het laat de huurprijs in de pas lopen met de waardeontwikkeling van de woning.
– Het onderhavige opslagbeding is, aldus de PG, transparant over wanneer en hoe vaak de huurprijs kan stijgen, evenals over de maximale opslag.
– De PG plaatst echter ook een aantal kritische noten bij het opslagbeding, zoals dat het niet transparant is over de gronden voor de opslag. Dit creëert een risico op oneigenlijk gebruik, wat wordt versterkt door de krapte op de woningmarkt, die de mogelijkheden voor huurders om het contract op te zeggen beperken.
Alles afwegende concludeert de PG dat een opslagbeding van maximaal drie procent bovenop de indexering over het algemeen – bijkomende individuele omstandigheden daargelaten – niet oneerlijk is. De PG acht voorstelbaar dat ook hogere maximale opslagpercentages als niet oneerlijk worden aangemerkt, maar daarbij geldt: hoe hoger het maximale opslagpercentage, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding.
Nu is ons hoogste rechtscollege aan zet. Hopelijk verschaft de Hoge Raad meer duidelijkheid over de houdbaarheid van dit soort huurprijswijzigingsbepalingen. In de lagere rechtspraak wordt al aangesloten bij de conclusie van de PG. Zo heeft de rechtbank Noord-Holland in haar uitspraak van 31 juli 2024 in lijn daarmee geoordeeld dat een opslagpercentage van 3% naast een indexatiebeding niet oneerlijk is.
Bent u geïnteresseerd in andere bijdragen van Ivette en Nathalie? Kijk dan op de website van Mr. Online.
